Рубрики

Особенности договора купли-продажи доли в 2016 году

Есть определенные особенности, которые стоит учесть при подготовке договора купли-продажи доли. Определим, какие законодательные нормы применяются при составлении данного документа в 2016 году.

Соглашение о покупке/продаже доли считается заключенным в тот момент, когда подписи сторон поставлены. С того самого момента вступят в силу все права и обязательства, прописанные в нем.

Содержание

Если будут допущены ошибки в документе, есть риск длительных судебных разбирательств. Как же не допустить таких последствий?

Что нужно знать? ↑

Что собой представляет такой договор, для чего нужен и какие законодательные положения действительны на данный момент – это первое, на что стоит обратить внимание перед тем, как приступить к составлению документа.

Необходимые термины

Договором купли-продажи называют соглашение, в соответствии с которым одной стороной (продавцом) передается другой стороне (покупателям) что-либо.

Покупатели обязаны оплатить товар (пункт 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ). ООО – общество с ограниченной ответственностью.

Его учредителем может быть одно или несколько лиц, как физических, так и юридических. Уставный капитал делится на доли.

Под уставным капиталом понимают сумму средств, которые были инвестированы владельцами бизнеса с целью обеспечить уставную деятельность предприятия.

Таким капиталом осуществляется определение минимального размера имущества участников, что гарантирует интересы каждого заемщика.

Опционом считают соглашение, в соответствии с которым покупатели или продавцы получают права (а не обязательства) по совершению покупки или продажи активов по установленной стоимости.

Причем продажа осуществляется в установленный договором временной период. Продавцы обязаны совершать ответные продажи или покупки активов согласно условиям опциона.

Назначение документа

Соглашения о продаже/покупке объекта охватывают товарные отношения в бизнесе как юрлиц, так и ИП. Это генеральная договорная инструкция в соответствии с п. 1 гл. 30 ГК.

Договор о купле-продаже является официальным документом, что подтвердит совершение сделок передачи объектов.

При наличии договора купли-продажи можно подтвердить факт того, что недвижимость, предприятие, авто является вашей собственностью. А значит, у вас будет право на продажу, сдачу в аренду, дарение объекта.

При долевой собственности владельцев несколько, каждый из которых имеет право на распоряжение имуществом. Но в таком случае будут определенные ограничения.

Нормативное регулирование

Актуальна гл. 30 ГК. О правилах продажи доли в уставном капитале предприятия говорится:

Такие законодательные документы защищают интересы собственника долей, в том числе и от рейдерского захвата.

Порядок оформления продажи доли недвижимого объекта рассмотрен в ФЗ № 122 (ст. 24 с изменениями от 2 июня 2016).

Соглашение о купле-продаже земельного участка формируется с учетом положений статей 549, 550 ГК.

Порядок формирования соглашения ↑

Договор нужно составить правильно. Иначе возможны такие последствия:

Если не будет прописано определенное существенное условие сделки То права перехода имущества не будет регистрироваться. Тогда нужно будет тратить время на исправление ошибок
При продаже недвижимости некоторые желают указывать уменьшенную сумму Чтобы снизить НДФЛ (для получения вычета). Но такие действия чреваты привлечением к уголовной ответственности
Прописывайте состояние объекта Чтобы не было недоразумения при передаче объекта

В соглашении должны отражаться такие реквизиты:

  • предмет соглашения;
  • цена продаваемого объекта;
  • срок (при договорах поставки);
  • условия продажи – способ оплаты, особенности расчета;
  • стороны договора;
  • условия разрешения спора в случае его возникновения.

Если иные собственники не желают выкупать, к примеру, долю квартиры, тогда стоит подготовить отказ, заверенный в нотариальной конторе, и направить его владельцу доли.

Такой документ необходим, чтобы зарегистрировать право собственности. Необходимо и указание в договоре размера доли.

В уставном капитале ООО

Доля в уставном капитале организации, принадлежащей обществу, третьему лицу продается по следующей схеме:

Продавцом составляется оферта, заверенная нотариально Предложение о намерениях продажи. Данный документ направляется в ООО и принимается гендиректором
Со стороны покупателя составляется акцепт Согласие приобрести долю. Только затем готовят договор купли-продажи

При желании учредителя продать или купить долю в уставном капитале ООО стоит знать ряд нюансов подготовки договора.

Обязательно отражение главных принципов, ограничений покупки-продажи в уставе фирмы, которые могут быть отличными от прописанных в законодательстве.

Можно отметить стоимость продаваемого ООО, срок для ответа на оферты, форму соглашения и т. д. Правила составления договора будут варьироваться с учетом количества участников и норм устава.

В отдельных случаях требуется нотариальное заверение. Соглашение между участниками будет стандартным, но обязательно заверенным представителем нотариальной конторы.

Нотариус должен будет:

  • проверить документ;
  • составить проект соглашения;
  • передать заявление в налоговую службу;
  • предоставить заверенный образец договора.

Если же долю в уставном капитале продает единственный учредитель фирмы, покупателем может быть третье лицо. Но и здесь не обойтись без заверения у нотариуса.

Возможно полное или частичное отчуждение. Сделка осуществляется в соответствии с пунктами 11-18 ст. 21 ФЗ № 14.

При подготовке договора нужно иметь:

  • отказы остальных участников на продаваемую долю;
  • согласие супруга на сделку, если участник – физлицо;
  • доверенность (если есть такая необходимость).

Рекомендуется составлять сначала предварительный договор купли-продажи доли в ООО, бланк которого можно скачать здесь.

Автомобиля по наследству

Продать машину по наследству можно обратившись в комиссионную организацию или автосалон. Но вы также вправе и сами искать покупателей и подписывать с ними договора о покупке-продаже.

При наличии свидетельства о правах наследования преемники могут распоряжаться имущественным объектом. А значит, зарегистрировав авто они могут его продавать.

Но при таких намерениях не целесообразно сначала регистрировать машину на имя нового владельца. Лучше сразу, основываясь на имеющееся свидетельство, заняться продажей.

Часто наследство делится на равные доли между несколькими лицами. Машина – объект, который является неделимым имуществом, поэтому каждый из собственников имеет право распоряжаться ею.

Каждый владелец будет иметь не половину автомобиля, а половину прав на него. При принятии решения о продаже авто одним совладельцем преимущественное право на покупку будет иметь второй собственник.

При продаже:

  1. Составляют договор купли-продажи.
  2. Вносят правки в ПТС.
  3. Проходят технический осмотр.
  4. Оформляют страховку.
  5. Оплачивают государственную пошлину.
  6. Обращаются в МРЭО с договором для оформления свидетельства и регистрации автомобиля.

В договоре стоит указать:

  • данные паспорта;
  • дату и место составления соглашения;
  • предмет договора;
  • стоимость объекта;
  • подписи каждой стороны.

Недвижимость

Часто в долевой собственности находится недвижимое имущество. Что же стоит знать о подготовке соглашения в таком случае, чтобы не нарушать нормы гражданского права?

Квартира

Еще до составления договора продавец обязуется уведомить остальных собственников о своих намерениях, так как они имеют преимущественные права на покупку доли.

Ответ стоит ожидать в течение месяца. Продажа доли в квартире между родственниками не может осуществляться без согласия всех совладельцев. Бланк соглашения можно скачать здесь.

Нюанс составления договора – нужно перечислить всех участников. Прописывают данные их паспортов, свидетельств о рождении (если есть несовершеннолетние собственники).

В договоре о продаже доли в квартире второму собственнику отражают и такие реквизиты:

  • дату и место написания договора;
  • точный адрес и характеристики имущества (площадь и т. д.);
  • сведения о документе, на основании которого возникли права собственности;
  • сведения о свидетельстве, заверенном нотариусом, подтверждающее получение отказа от преимущественных прав покупки;
  • порядок, в соответствии с которым будет передаваться объект и т. д.

Чтобы не упустить при написании договора ничего важного, стоит подготовить все необходимые документы:

  • удостоверение личности каждого участника сделки;
  • платежка, подтверждающая перечисления установленной суммы госпошлины;
  • документы, что подтвердит право собственности;
  • отказ совладельца.

Бывает ситуация, когда есть два продавца и один покупатель. Трудностей таких продаж для продавцов не возникает. Каждый владелец доли объекта подписывает соглашение и отправляется в Росреестр.

Но вот покупателю придется составлять не один договор, несколько раз посещать Росреестр, оплачивать несколько раз госпошлину при каждой подаче документации.

При оформлении купленной доли в квартире с материнским капиталом нужно указывать каждого члена семьи. Обычно жилье регистрируется на всех в равных частях. Об этом стоит помнить при подготовке договора.

Земельный участок

Если участок имеет не одного владельца, каждый из дольщиков имеет преимущественные права приобретения продаваемой доли.

А значит, составитель договора купли-продажи должен:

Уточнить в уполномоченной инстанции О том, есть ли препятствия для продажи земельного участка (арест, залог, дарение и др.)
Выяснить Какие особенности процесса продажи земли, обратившись к юристу
Собрать необходимый пакет Документации и проверить его у юриста
Проверить все имеющиеся сведения об участке Площадь, коммуникации и т. д.
Продумать, какая будет система Безопасной передачи средств за объект

Как и при продаже иных объектов, что находятся в долевой собственности, при продаже участка придется контактировать с остальными дольщиками.

После того, как будет извещено всех собственников, желательно составить предварительную купчую, и только затем – основной договор. Соглашение может быть произвольным, но заверенным у нотариуса.

Опять же, стоит указать сведения о сторонах сделки, предмете договора (площади, данных о сооружениях), цену в национальной валюте или в у. е. и т. д.

Отражают правдивые данные о любом обременительном ограничении. Иначе покупатель сможет требовать уменьшения стоимости объекта, опираясь на положения ст. 37 ЗК п. 3.

Опционный договор купли продажи доли в ООО

Цель опционного соглашения может быть различной:

  • уплата средств;
  • передача или принятие имущества;
  • выполнение работы.

Можно также составить такое соглашение при желании продать долю в организации. В данном случае стоит рассмотреть п. 11 ст. 21 Федерального закона об ООО. Опцион на составление договора – оферта, когда акцепт производится лицом, что получает оферту.

Такая договорная конструкция может быть востребованной, если:

Одной стороной Получено право по извещению второй стороны о заключении соглашения (опциона) или требовать исполнения (опционного договора)
Второй стороной Выражено желание по предоставлению за плату такого права
Каждая сторона Собирается решить все организационные вопросы до акцепта опциона или получения требования об исполнении

Опционы гарантируют гибкое управление капиталом. При выходе из компании по опционам возникает право на заключение договора о продаже доли в бизнесе по стоимости, что была установлена ранее, если наступят определенные обстоятельства.

Это может быть:

  • наличие непреодолимых разногласий относительно управления предприятием;
  • нарушения, что допускает один из собственников;
  • ситуация, когда не оправданы ожидания (при крупном инвестиционном проекте).

Можно также установить контроль над ООО, если прибыль соответствует ожиданиям покупателям. Опцион является гарантией для покупателей и мотивацией для продавцов.

Возможно ли оспаривание соглашения

Если продавец, являющийся долевым собственником, совершит сделку, нарушив преимущественное право приобретения доли иным владельцем, будет применяться ч. 3 ст. 250 ГК.

Дольщики вправе в течение 3 месяцев требовать перевести права и обязанности покупателей в судебном порядке. Отсчет этих 3 месяцев начинается с момента, когда совладелец узнал о совершении сделки.

По истечению данного периода исковое заявление рассматриваться не будет. Если же лицо подаст заявление о восстановлении срока при уважительной причине его пропуска (ст. 205 Гражданского кодекса), оно будет удовлетворено.

Судебные акты о нарушении права преимущественной покупки – основание для внесения записи в ЕГРП. Здесь стоит указать, что не получится признать сделку недействительной. Можно только перевести права и обязательства покупателя.

Это основные моменты, которые стоит учесть при составлении соглашения о купле-продаже доли объекта. Соблюдая указанные правила, вы не нарушите норм и избежите неприятностей, которые могут отсрочить совершение сделки.

Не важно, долю квартиры, автомобиля или ООО вы собираетесь купить или продать. Главное в каждом случае грамотно подойти к документальному оформлению. А в данном вопросе лучше обращаться к специалистам.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Бухгалтерия Онлайн © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх