Как оформить договор купли-продажи квартиры в 2020 году

К договору купли-продажи жилья применимы общие нормы законодательства относительно сделок с имуществом. Но некоторые нюансы характерны исключительно для недвижимости. Как в 2020 году формируется договор купли-продажи квартиры?

Договорам о приобретении недвижимости принадлежит значительная часть хозяйственного оборота не только в деятельности юридических лиц, но и в гражданском обороте.

Данному договору присущи основные черты сделки купли-продажи. Но вместе с тем существуют определенные особенности.

Содержание

• Общие моменты
• Оформление договора купли-продажи
• Часто задаваемые вопросы

Таковые обрели особое значение после некоторых изменений законодательства относительно сделок с недвижимым имуществом. Как в 2020 году правильно оформить договор о купле-продаже квартиры?

Общие моменты ↑

Купля-продажа квартиры подразумевает, что одна из сторон передает квартиру в собственность иной стороне за предварительно согласованную плату.

Участниками сделки выступают продавец и покупатель, какие могут являться как юридическими лицами, так и физическими. Составляя соглашения подобного рода, следует учитывать изменения законодательства от 1.03.2013.

Теперь нет необходимости регистрировать договора в Росреестре. Договор купли-продажи квартиры считается действующим от момента его подписания. Регистрации подлежит лишь переход права собственности.

При желании участники сделки могут привлечь к составлению соглашения нотариуса. Бланк данного соглашения можно скачать здесь.

Но обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи требуется лишь в определенных случаях. В целом же достаточно простого письменного договора, подписанного сторонами сделки.

Что нужно знать

Как правило, стандартный бланк договора о купле-продаже квартиры не может предугадать всех нюансов процедуры. Потому типовую форму следует использовать лишь как основу, дополняя ее необходимыми данными.

Готовый документ не должен содержать ошибки, иначе можно попросту лишиться жилья или денежных средств. Самая часто встречающаяся ошибка это указание неполной стоимости.

Продавец таким образом пытается сэкономить на налоге. Часто покупатель идет навстречу. Но риски при этом достаточно велики для обоих участников.

Если покупатель откажется выплачивать устно оговоренную стоимость, то истребовать ее не получиться даже через суд. Значение имеют только документально подтвержденные сведения.

Если покупатель пожелает расторгнуть договор при наличии веских оснований, то обратно он может потребовать лишь сумму, указанную в договоре.

Еще один нюанс это юридическая чистота сделки. Приобретение жилья, на которое могут претендовать иные лица, грозит длительными судебными разбирательствами.

В лучшем случае суд может обязать продавца вернуть уплаченные средства, в худшем – квартира возвратится законному владельцу без возмещения.

Из этой же сферы можно выделить вопрос о подлинности документов. Перед заключением сделки следует убедиться, что продавец является действительно собственником или законным представителем.

Важно, что если сделка осуществляется представителем, то в договоре это обязательно отображается. При этом указываются данные доверенности, и таковая становится приложением договора.

Если после подписания договора продавец не сразу съезжает, то в договоре желательно расписать, с какого момента квартира переходит в собственность, кто будет оплачивать коммунальные услуги, какова ответственность продавца за порчу проданного имущества.

Также важно согласовать, какие обязательства примут на себя стороны сделки в случае признания ее недействительной.

Необходимо прописать и такой момент, что в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязаны вернуть полученное по договору.

Исполненные обязательства не аннулируются при расторжении соглашения. Поэтому вернуть квартиру через расторжение договора вследствие неуплаты возможно исключительно через суд.

Назначение документа

Основным назначением договора купли-продажи (ДКП) квартиры является подтверждение передачи права собственности на объект в обмен на денежные средства.

Но также договором определяются действия сторон, их права и обязанности. Это обуславливает необходимость правильного составления документа с учетом малейших нюансов сделки.

Из содержания договора должно быть максимально понятно, что продается, кем, кому, по какой цене, на каких условиях.

Договор, который не содержит необходимых сведений или дозволяет трактовать их двояко, не может считаться действительным. В случае судебных споров он признается не заключенным, а сама сделка ничтожной.

Кроме того условиями договора определяются обязательства сторон и их ответственность за нарушение условий. Срок действия договора купли-продажи заканчивается одновременно с исполнением всех условий соглашения.

При досрочном прекращении действия соглашения уже исполненные обязательства не возвращаются. Это нужно учитывать при возможном расторжении договора.

Если продавец решит расторгнуть договор вследствие неуплаты после получения квартиры, то закон не обязует покупателя вернуть имущество. Доказывать правоту придется в суде.

Данный нюанс нужно предусмотреть в договоре. Хотя желательно подписывать акт приема-передачи имущества лишь после получения суммы по договору в полном объеме.

Законодательная база

Договор о купле-продаже квартиры может заключаться в простой письменной (ст.550 ГК) или нотариальной форме (п.1 ст.163 ГК).

ФЗ №302 от 30.12.2012 (ч.8 ст.2) отменил обязательную регистрацию договора в Росреестре, теперь документ действителен с момента его подписания всеми сторонами сделки.

Регистрируется лишь переход права собственности. Передача имущества осуществляется по приемопередаточному акту.

Таковой прилагается к договору как неотъемлемая часть и прилагается к пакету документов при регистрации права собственности в Росреестре (ст.551 ГК РФ).

Регистрировать договоры отчуждения недвижимости с 2013 года не нужно. Однако если речь идет о договорах ипотеки или ДДУ, то таковые регистрируются, как и прежде.

Важно! Если в договоре отсутствуют значимые данные, то такое соглашение считается незаключенным (ст.554—556 ГК).

Согласно ст.35 СК РФ при продаже квартиры должно быть получено согласие супруга. Если таковой обратиться в суд и докажет, что не знал о сделке или был против ее заключения, соглашение будет признано недействительным.

Оформление договора купли-продажи ↑

Весь процесс оформления сделки при продаже квартиры можно свести к следующему алгоритму:

Подготовка необходимых документов. В частности это	правоустанавливающие документы; прежний ДКП, договор дарения или приватизации, иной документ о подтверждении передачи собственности продавцу; свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН; документы, подтверждающие личности продавца и покупателя
Заказ и получение документов в БТИ, а именно	кадастрового паспорта; экспликации; поэтажного плана
Получение единого жилищного документа	И выписки из домовой книги
Получение справки об отсутствии долгов	По коммунальным платежам
Получение нотариального согласия от супруга	И разрешения на отчуждение жилья от органов опеки (при наличии несовершеннолетних собственников)
Получение выписки из ЕГРН	Для подтверждения отсутствия обременений и ареста. Заказывается в Росреестре либо в МФЦ
Составление ДКП	При этом согласуются все существенные условия
Подписывание договора о купле-продаже	По желании или при необходимости документ заверяется нотариально
Подача документов в Росреестр	Для регистрации приобретенного права собственности
Получение выписки из ЕГРН	Подтверждающей право собственности покупателя

Порядок составления соглашения

Стандартный договор купли-продажи составляется по схеме, которая может применяться при продаже любой недвижимости. Разумеется, документ дополняется в зависимости от текущей ситуации.

Общая структура такова:

Преамбула	Указывается название документа, дата составления и место заключения, данные сторон с определением статуса каждой в сделке
Условия	Дается характеристика объекта, приводится перечень правоустанавливающей документации и отображается вид права собственности (единоправная или общая долевая)
Стоимость и порядок расчетов	Прописывается конкретная сумма, оговоренная сторонами и способ передачи средств
Момент передачи имущества	Пишется точная дата въезда покупателя
Права и обязанности сторон	—
Ссылка на регламентирующие положения	Законодательства
Перечень граждан	Зарегистрированных в квартире с указанием даты их выписки
Ответственность сторон и порядок разрешения споров	К примеру, порядок возврата имущества при расторжении сделки
Дополнительные условия	Которые стороны сочтут существенными
Подписи сторон с расшифровкой	—

Регистрация сделки

В настоящее время регистрируется только право собственности, приобретеное по договору купли-продажи квартиры. Требования к регистрации определены ФЗ №122 от 21.07.1997.

По сути, регистрирующий орган официально признает право гражданина на объект недвижимости. Регистрация являет собой занесение надлежащей записи в ЕГРН (ранее ЕГРП).

Заявитель получает документ, подтверждающий наличие зарегистрированных прав на конкретный объект.

До июля 2020 года выдавалось свидетельство, сейчас правоподтверждающим документов является выписка из ЕГРН. Регистрация осуществляется в течение восемнадцати дней с момента подачи заявления в Росреестр.

Если подаются нотариально заверенные документы, регистрационная процедура занимает пять дней, поскольку данные считаются проверенными по умолчанию.

При обращении в Росреестр или МФЦ для регистрации права собственности на квартиру подаются следующие документы:

• заявление с просьбой о регистрации по утвержденной форме;
• паспорт заявителя или доверенность представителя;
• договор купли-продажи квартиры и приемопередаточный акт (в некоторых регионах не требуется);
• технический (кадастровый) паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

Требовать иных документов Росреестр не вправе. Все документы подаются в двух экземплярах – оригинал и копия. Стоимость регистрации составляет одну тысячу рублей.

В регистрации может быть отказано, если обнаружатся ошибки в договоре или обнаружится отсутствие надлежащих полномочий у продавца.

Нужно ли заверять у нотариуса

Нотариального заверения договора купли-продажи не требуется. Но здесь есть некоторая оговорка, если продавец является единоличным собственником жилья либо квартира является общей совместной собственностью.

В случае, когда имеет место долевая собственность, любые сделки относительно дарения, мены, купли, продажи жилой недвижимости подлежат нотариальному заверению.

То есть обязательно заверяется договор купли-продажи доли квартиры. Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких собственников, которые имеют одно свидетельство о праве собственности на всех.

Еще одно новшество от 2.06.2016 это обязательное нотариальное заверение сделок с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему лицу.

Таким образом, лишь небольшой процент всех сделок по продаже недвижимости обходится без участия нотариуса. Например, когда объект принадлежит одному совершеннолетнему гражданину.

Хотя в такой ситуации привлечение нотариуса может осуществляться на добровольных началах с целью повышения чистоты сделки.

Сколько стоит сделка

Во сколько обойдется оформление сделки у нотариуса? Законодателем определены тарифы относительно нотариального заверения документов, для которых обязательная нотариальная форма не является требованием.

Расценки за нотариальное заверение при отчуждении недвижимости зависят от суммы сделки, они таковы:

До 10 млн. рублей при продаже родственникам	3 тысячи рублей плюс 0,2 % от оценочной стоимости объекта
Более 10 млн. рублей (родственникам)	23 тысячи рублей плюс 0,1 % от оценки, но не более 50 тысяч рублей
До 1 млн. рублей при продаже иным лицам	3 тысячи рублей плюс 0,4 % от суммы сделки
От 1 млн. до 10 млн. рублей (иным лицам)	7 тысяч рублей плюс 0,2 %
Более 10 млн. рублей (иным лицам)	25 тысяч рублей плюс 0,1 % от стоимости объекта, но не более 100 тысяч рублей

Что касается договоров, подлежащих обязательному заверению нотариусом, то единственное упоминание можно встретить в Налоговом Кодексе – «За совершение нотариальных действий нотариусами … на совершение нотариальных действий … пошлина уплачивается в следующих размерах: за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, — 0,5 % суммы договора, но не меньше 300 рублей и не более 20 тысяч рублей».

К остальным расходам по сделке купли-продажи относятся:

Сбор необходимых документов	Около 500 рублей
Регистрация права собственности	1 000 рублей
Получение нотариального согласия супруга	По нотариальным тарифам
Комиссия риэлтору	От 50 до 100 тысяч рублей

Кто оплачивает – продавец или покупатель

Сделка купли-продажи неизменно сопровождается накладными расходами. Они могут составить весьма значительную сумму. Кто должен их оплачивать?

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, собирает продавец, и он же оплачивает траты. Регистрация перехода права собственности оплачивается покупателем.

Если стороны для расчетов арендуют банковскую ячейку, то расходы оплачиваются пополам. Но за проверку подлинности денежных купюр платит покупатель.

При обращении к риэлтору оплачивает услуги обратившаяся сторона. Порядок несения расходов можно прописать в договоре. При этом стороны могут самостоятельно определить, кто осуществляет оплату расходов по сделке.

В целом законодатель не ограничивает участников в согласовании финансовых сторон. Если стороны решат, что все расходы несет продавец, то он и оплачивает и наоборот. Нарушения в этом нет.

Можно ли его расторгнуть

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, как и любой другой договор, но при определенных условиях. Так невозможно расторжение договора по инициативе одной стороны без наличия веских оснований.

Односторонний отказ от договора осуществляется через суд. При этом отказ должен быть аргументирован. Другой важный аспект это расторжение договора в той же форме, в какой он заключался.

Письменный договор расторгается простым письменным соглашением. В случае, когда договор нотариально заверен, нотариус должен заверить и соглашение о расторжении.

Согласно ст.450 ГК расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно при серьезных нарушениях договорных условий либо в случаях предусмотренных законом.

Серьезным нарушением считается причинение другой стороне существенного ущерба. Например, отказ от оплаты после подписания договора или отказ продавца в освобождении проданного жилья.

Расторгаться договор может и при изменении обстоятельств. Например, обнаруживается незаявленный собственник или выявляется наличие обременений.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности расторгнуть договор проще, поскольку владельцем еще считается продавец. При обоюдном согласии сторонам достаточно подписать соглашение о расторжении ДКП.

После регистрации договор может расторгаться лишь до окончания срока его действия. Как только все обязательства по договору исполнены, он прекращает свое действие и расторжению не подлежит.

Кроме того расторжение договора после регистрации имущества не предполагает возврата исполненного по договору, если это не предусмотрено в условиях или дополнительном соглашении.

Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет об другую сторону. В течение тридцати дней, если условиями не предусмотрен иной срок, должен быть получен ответ.

При отсутствии ответа или отказе можно обращаться в суд с исковым заявлением. Доказать наличие нарушений конечно можно, но это отнимет много времени и сил.

Потому нужно заранее предусмотреть все нюансы в договоре, чтобы к судебным разбирательствам прибегать лишь в исключительных случаях.

Часто задаваемые вопросы ↑

Несмотря на кажущуюся простоту, договор купли-продажи не так однозначен. Нужно знать, где оформить договор и как сделать это правильно. Существует немало «подводных камней», знание таковых сбережет и нервы и деньги.

Нетипичные ситуации могут возникать, когда порядок расчетов предполагает оплату по частям. Иногда в договоре оговариваются не все условия, и приходится заключать дополнительное соглашение.

Порой стороны желают получить гарантии на этапе обсуждения предстоящей покупки и заключают предварительное соглашение.

Если между физическими лицами

Договор о купле-продаже между физлицами оформляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение потребуется лишь при продаже долевой собственности либо при принадлежности квартиры или ее части лицу несовершеннолетнему.

К основным требованиям при составлении договора является согласование всех существенных условий. Из особенностей следует отметить ситуацию, Когда от имени физлиц действуют представители.

При этом наличие доверенности обязательно. Доверенность юрлица заверяется подписью руководителя и печатью.

А вот доверенность лица физического непременно подлежит нотариальному заверению. В ином случае представитель не может заменять сторону договора на законных основаниях.

С использованием материнского капитала

Для приобретения квартиры могут использоваться средства материнского капитала. При этом в договоре обязательно указывается сумма сделки, срок ее погашения и из каких источников будет осуществляться оплата по договору.

Сам договор станет основанием для обращения покупателя в ПФР для получения средств на покупку жилья.

В остальном сделка приобретения жилья с использованием сертификата на материнский капитал не отличается от обыкновенной сделки купли-продажи недвижимости.

Точно также стороны согласуют свои права и обязанности, определяют возможную ответственность сторон за нарушение условий договора.

Необходимость дополнительного соглашения

Потребность оформления дополнительного соглашения возникает, когда требуется дополнить условия договора. До регистрации права собственности стороны могут составить новый договор.

Но если переход права собственности уже зарегистрирован, то договор становится основанием и официальным документом. Вносить исправления в него нельзя.

До исполнения условий договора (оплата не произведена) стороны вправе изменить условия договора дополнительным соглашением при обоюдном согласии.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры оформляется в той же форме, что и договор, и считается действительным с момента подписания. Исполненный договор купли-продажи исправить нельзя.

С рассрочкой платежа

Закон не запрещает участникам сделки купли-продажи самостоятельно определять форму и порядок расчетов. Допускается оплата по договору в рассрочку.

Но важно при этом указать в договоре, что имеет место оплата в рассрочку. Необходимо указать период выплаты, периодичность, суммы платежей и дату последнего платежа.

Можно, и крайне желательно, составить график платежей, приложив его к договору в качестве неотъемлемого приложения.

Если покупатель нарушит условие о выплате платежей и просрочит таковые, продавец имеет полное право требовать возврата имущества. После того как вся сумма по договору оплачена квартира передается в собственность покупателя.

Если предварительный

Иногда покупатель и продавец могут заключать предварительный договор купли-продажи. Данный документ не несет никаких рисков для сторон, как предполагает большинство обывателей.

Предварительное соглашение являет собой гарантию совершения сделки. Например, стороны согласовали все условия и готовы к оформлению, но для сбора документов или получения необходимой денежной суммы требуется время.

В такой ситуации и формируется предварительный договор, из которого следует, что квартира будет продана на согласованных сторонами условиях.

Никаких обязательств по передаче денег или имущества у сторон не возникает. Можно определить срок, в какой должен быть заключен основной договор. По его истечении предварительный договор утрачивает силу.

На фоне законодательных поправок актуальность обрело знание основных нюансов составления договоров купли-продажи недвижимости. Малейшая ошибка может стать причиной серьезных потерь для любой из сторон.