Как проводится регистрация договора купли-продажи

С недавнего времени не регистрируются договора по купле-продаже. Предоставляются ли участникам сделки гарантии? Что пришло на смену обычной процедуре?

Как ныне подтверждается соглашение, заключаемое при купле-продаже? Основная суть процесса приобретения имущества предполагает достижение согласования меж продавцом и покупателем.

Содержание

• Важные аспекты
• Необходимые термины
• Порядок действий

Но одного лишь соглашения недостаточно, надобно еще и зафиксировать передачу правообладания, для чего фиксируют возникшие права собственности. А как удостоверить сам договор?

Важные аспекты ↑

Договор о продаже имущества вступившим в силу признается следом за подписанием его участвующими лицами. Причем действующее законодательство предопределяет непременную госрегистрацию передачи правообладания, происходящей при сделке.

После того как Росреестр сделку зарегистрирует, покупатель обретет свидетельство, удостоверяющее его право на купленный объект.

В 2013 году регистрационный процесс оформления продажи недвижимости был реформирован. Отныне регистрационной процедуре подвергается только передача права владения.

С указанного времени регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре не требуется. Изменения значительно упростили регистрационную процедуру. Однако нюансы регистрации все же требуют определенных знаний правового характера.

Необходимые термины ↑

Регистрация прав или договора, удостоверение сделки. Человеку неосведомленному эти понятия кажутся практически синонимами. Однако это абсолютно различные правовые понятия.

Регистрация правообладания реализовывается Росреестром. В Единый госреестр прав (ЕГРП) вносится надлежащая пометка о появлении собственнического права у конкретного лица.

Удостоверение проводимой сделки исполняет нотариус. Его обязанностью является проверка правоотношений на предмет соблюдения законодательства.

Он подтверждает законность оформления и вносит запись о заключении сделки в Реестр. Государственная регистрация заключенного договора исполняется Росреестром.

Цель регистрации — предотвращение двойных продаж. Если регистрировать договор о продаже сейчас не обязательно, то регистрационный процесс относительно передачи права обладания это неукоснительное требование.

Регистрирующим органом выступает Регпалата Росреестра. При подаче документации в Регпалату для регистрации правообладания договор выступает основанием.

Наличие договора неукоснительно, как и присутствие акта о приеме-передаче. Вкупе эти бумаги являют собой правоустанавливающую документацию.

Подавать документы на регистрацию можно как непосредственно в соответствующее отделение Росреестра, так и в МФЦ.

В действительную силу вступает договор о продаже после подписывания, при условии владения имуществом продавцом в единоличном порядке. Бланк договора купли продажи можно скачать здесь.

После подписывания приемопередаточного акта покупатель становится владельцем и ему остается зарегистрировать возникшее право собственности.

Если же недвижимость принадлежит двум и более собственникам, то договор потребует неукоснительного нотариального заверения. Лишь с этого времени он приобретает действительность.

Какова его роль

После изменения действующего законодательства роль договора о купле-продаже сводится лишь к подтверждению осуществления сделки. Поскольку сам договор теперь не фиксируется, то специалисты Росреестра не изучают сей документ досконально.

Внимание уделяется лишь ключевым моментам. За содержание договора и законность такового ответственны непосредственные участники сделки.

По ст.454 ГК РФ договор о продаже это обстоятельство на основании какого сторона продавца обязуется передать предмет договорных отношений стороне покупателю взамен на оговоренную плату.

Важно помнить, что при возникновении любых спорных ситуаций во внимание принимается только сумма, прописанная в договоре. Никакие устные договоренности значения не имеют.

Что же такое процесс регистрации договора о купле-продаже или по новому, регистрация передачи права владения? До 1.03.2013 процедурная последовательность выглядела так:

Сделка о продаже регистрировалась	На договоре проставлялась специальная отметка о госрегистрации
Регистрировалось правообладание имуществом	По отношению к покупателю и выдавалось свидетельство о возникшем праве владения
В ЕГРП вносились записи	О регистрировании договора и передаче прав собственности

После занесения поправок в действующий закон с 1.03.2013 процесс выглядит так:

• регистрируется право собственности покупателя;
• выдается надлежащее свидетельство;
• в ЕГРП вносится запись о перехождении права собственности.

Законные основания

Юридическая основа договорных соглашений, касающихся купли-продажи различной недвижимости и порядок их госрегистрации определяет п-ф 7 гл. 30 ГК РФ. Данному же вопросу отведены положения ФЗ №122 от 21.07.1997.

Порядок госрегистрации договоров о купле-продаже и передавания права обладания на недвижимость определяет Инструкция, учрежденная Приказом Минюста №233 от 6.08.2001.

Требование о госрегистрации договора о купле-продаже закон устанавливал только в отношении недвижимости жилого предназначения.

По ст.558 ГК подобное соглашение признавалось действительным лишь со времени регистрации.

Ст.432 ГК определяет, что договор о продаже недвижимости нежилого предназначения, в том числе и участков земли, действующим признается с момента, когда участвующие стороны достигнут соглашения в целом по существенным условиям.

С 1.03.2013 вступили в силу изменения законодательства относительно порядка регистрации права обладания.

В ст.551 ГК учреждено, что по договору купли-продажи любой недвижимости обязательна регистрация перехода права собственности. Регистрировать сам договор купли-продажи теперь не нужно (ст.558 ГК).

Порядок действий ↑

Для регистрации переходящего права собственности участники сделки, именуемые ныне сторонами договора, являются в отделение Росреестра по месту присутствия объекта сделки.

Здесь ими собственноручно пишется заявление с просьбой о регистрации права собственности.

Бланк заполняется вручную в присутствии представителя Регпалаты на основании данных паспортов. От имени участников сделки могут действовать представители.

Они должны обладать доверенностью надлежащего вида, то есть заверенной нотариально. За детей, не достигнувших возраста 14 лет, заявление подают родители или законные опекуны.

Доверенность при этом не нужна, как и представителям недееспособных граждан, представительство которых основано на решении суда. Отправить заявку можно и почтой с приложением необходимых документов.

Но при этом есть свои особенности. Покупатель и продавец должны посетить нотариуса для заверения на заявлениях своих подписей и подтверждения действительности самого договора.

Отправляя пакет с документами в Росреестр, надобно непременно приложить к ним заверенные копии паспортов. Бумаги отправляются ценным письмом с уведомлением, дополнительно прилагается опись вложения.

Пакет документов

Какие понадобятся документы для регистрации перехода права собственности? Подать необходимо:

• заявления, написанные сторонами договора;
• квитанцию об оплате пошлины (оригинал и копию);
• документы, свидетельствующие о праве собственности на квартиру;
• кадастровый паспорт или объектный план;
• паспорта участников договора или доверенности представителей с приложением паспортов;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• приемопередаточный акт в трех экземплярах.

Данный перечень является обязательным. Но кроме того могут быть востребованы и иные документы.

Например, обязательным является разрешение от органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо.

Закон допускает подачу одной из сторон заявление с просьбой об остановке процесса регистрации перехода права собственности.

В такой ситуации процедура откладывается на один месяц, о чем уведомляется вторая сторона. Если за это время стороны не урегулируют проблему, принимается решение об отказе в регистрации.

В случае необоснованного требования о приостановке регистрации стороны могут потребовать проведения регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Ранее регистрация договора о приобретении недвижимости сопровождалась выдачей свидетельства, удостоверяющего регистрацию законного права. Норма была определена ФЗ №122.

После некоторых поправок законодательства с 1.01.2015 по 15.01.2016 свидетельство оформлялось не на ценном бланке, а на обычном листе формата А4.

Впоследствии в ФЗ №122 были снова внесены изменения – от 03.07.2016 и от 15.07.2016. С этого момента свидетельство больше не выдается.

В подтверждение регистрации перехода покупателю прав собственности отныне выдается выписка из ЕГРП, которая и удостоверяет проведение регистрационной процедуры. Выписка становится правоподтверждающим документом.

По сути, это ничего не меняет – единственным свидетельством зарегистрированного права собственности по-прежнему является запись, внесенная в ЕГРП. С 1.07.2017 ЕГРП переименовано в ЕГРН.

Квартира

Подлежит ли регистрации договор купли-продажи квартиры? Нет, официально фиксируется лишь правообладание.

При регистрировании перехода потребуется представить:

Договор о продаже	Количество оригинальных экземпляров определяется численностью участников договора плюс один вариант предназначается для Росреестра
Правоустанавливающая документация	На квартиру и свидетельство о праве собственности продавца на имущество
Паспортные данные	Участников сделки
Разрешение супруга на продажу	Если продавец состоит в законном браке
Нотариальная доверенность	Если сторону представляет законный представитель
Документ об оплате госпошлины	—
Нотариально заверенный отказ	От доли при наличии других собственников
Разрешение опеки на отчуждение жилья	Если в квартире зарегистрирован ребенок или таковой является собственником
Справка о составе	Всех зарегистрированных лиц в квартире
Кадастровый паспорт	Не требуется при выдаче технического паспорта до 1.03.2008

Исходя из обстоятельств дела, могут потребоваться и иные документы. Подробный перечень документов, необходимых для госрегистрации договоров о купле-продаже недвижимости приведен в ст.16—17 ФЗ №122.

Земельный участок

До принятия закона от госрегистрации правопреемство на недвижимость регистрировали различные органы. Так участок земли, купленный до 3.01.1998, регистрировался в местном земельном комитете.

Сейчас право на землю регистрирует Росреестр. Для оформления в Росреестр подаются следующие документы:

• заявление учрежденного вида;
• документ, подтверждающий личность;
• квитанция об оплате госпошлины;
• выписка из кадастрового плана;
• договор купли-продажи;
• нотариально удостоверенное согласование сторон на свершение сделки;
• документы, удостоверяющие право собственности на землю отчуждающей стороны.

Особенный интерес следует обратить на величину госпошлины за регистрацию правообладания на землю. Если участок приобретается для ИЖС или организации персонального огорода, то сумма госпошлины составит 350 рублей.

Если регистрация реализовывается касательно доли земли сельхозназначения, то пошлина равна 100 рублям.

Когда земельный участок покупается с какой-то другой целью, к примеру, для сооружения нежилого помещения, то пошлину заплатить понадобится в объеме 2 000 рублей. Государственная пошлина на регистрирование земли для юрлиц равняется 22 000 рублям.

Если предметом является автомобиль

С 15.10.2013 действует Приказ МВД РФ №605 от 7.08.2013. Этим нормативом был несколько видоизменен ранее действовавший порядок регистрации транспорта в ГИБДД.

Прежде наличествовавший порядок значительно упростился. Нововведение касается того, что снятия авто с учета перед продажей больше не требуется.

Собственник ТС вправе продавать его по письменному договору, перед этим не обращаясь в органы ГИБДД и не получая транзитный номер.

Также нет необходимости нотариально заверять договор у нотариуса. Зарегистрировать приобретенное авто отныне допускается в совершенно любом регистрационном отделении ГИБДД в любом российском регионе.

Регистрация самого обладателя по месту жительства или действительного пребывания теперь значения не имеет. Также новый собственник не обязан менять прежний номер машины и, следовательно, оплачивать госпошлину.

Важный момент – если в десятидневный срок новоявленный собственник не устремится в ГИБДД для регистрирования авто, то прежний владелец волен подавать заявление об остановке регистрации ТС.

Для регистрации права обладания автомобилем предоставляются:

• заявление на осуществление регистрации ТС;
• паспорт ТС;
• паспорт самого собственника;
• договор о продаже автотранспорта;
• свидетельство о регистрации продавца;
• страховой полис ОСАГО;
• документ об оплате госпошлины (внесение изменений в ПТС – 350 рублей, выдача свидетельства о регистрации – 500 рублей, смена регистрационных знаков – 2 000 рублей).

Сколько это длится

Недвижимое имущество, продаваемое и приобретаемое. Регистрируется в Росреестре в продолжении десяти дней (календарных). Данное условие прописано в п.3 ст.13 ФЗ №122.

За это время сотрудники регистрационного управления должны исполнить все действия, касающиеся регистрации и внесения записи в ЕГРН.

Регистрация права собственности на транспорт происходит непосредственно в момент проведения сделки.

При этом время постановки автомобиля на учет после изменений 15.10.2013 сократилось до одного часа с трех часов. При этом на практике длительность оформления не более получаса.

Какой срок регистрации

По п.2 ст.8 ГК права на имущественные ценности, подлежащие непременной регистрации, появляются лишь со времени регистрации таковых.

Если не осуществить регистрацию, то впоследствии могут появиться проблемы при распоряжении объектом. Оспорить зафиксированное право собственности возможно исключительно в судебном порядке.

Госрегистрацию права собственности на недвижимость необходимо осуществить в течение месяца с момента подачи заявления в Росреестр.

Регистрация прав считается законченной с момента регистрации надлежащей отметки в ЕГРН. Зарегистрировать право обладания автомобилем необходимо в десятидневный срок после подписывания договора о покупке.

Если нарушить данный срок, то на владельца ТС налагается штраф в соответствии со ст.12.1 ч.1 КоАП в размере от трехсот до восьмисот рублей.

Возможно ли проведение процедуры электронно

На сайте Росреестра действует в тестовом режиме специальный портал. Здесь можно заказать проведение операции по регистрированию прав собственности через Интернет.

Для того чтобы подать нужные документы на регистрацию правообладания, в том числе и при сделке купли-продажи, в электронном формате, нужно располагать электронно-цифровой подписью.

Документы подаются в виде сканов, заверенных ЭЦП. В то же время, по-прежнему можно подавать документы на регистрацию и обычным способом.

В будущем предполагается, что проверить запись в государственном реестре можно будет достаточно легко онлайн.

По поводу предварительного соглашения

Иногда оформлению стандартного договора о приобретении имущества предшествует подписывание предварительного контракта.

По п.1 ст.429 ГК такой черновой договор о купле-продаже закрепляет намерения сторон касательно заключения в будущем времени сделки купли-продажи на тех же условиях, какие предопределенны предварительным соглашением.

Понадобиться может такое соглашение при отсутствии на данное время каких-то документов у продавца или денег у покупателя.

В предварительном контракте указывается:

• данные об объекте сделки;
• стоимость объекта;
• условия взаиморасчетов;
• условия, требующие согласования;
• срок подписывания основного договора.

Предварительный договор становится гарантией. Для продающего лица — что объект будет приобретен в срок, а для покупающего – продажа объекта по оговоренной цене.

П.5 ст.429 позволяет истребовать оформления основного договора, если одна из сторон уклоняется от его подписания.

В п.6 ст.429 ГК сказано, что если в назначенный срок основной договор не оформлен и ни одна из сторон не потребовала заключения, действие предварительного контракта прерывается.

Нужно отметить такой момент, что с 23.07.2013 ФЗ №250 предоставил гражданам дополнительные гарантии безопасности.

В частности, теперь можно заранее отправить заявление в Росреестр. В нем можно указать, чтобы любые документы по имуществу принимались только от собственника лично.