Особенности предварительного договора купли-продажи в 2020 году

Перед составлением основного договора купли-продажи нередко подписывают предварительное соглашение. Но какие его особенности и какие условия включить? Рассмотрим, какие правила действуют в 2020 году.

Содержание

• Общие аспекты
• Что такое предварительный договор купли-продажи по ГК РФ

Каждый желает иметь гарантию того, что сделка купли-продажи не будет сорвана – не будут выставлены новые условия. Как же получить уверенность в том, что она совершится? Для этого и нужен предварительный договор.

Общие аспекты ↑

Нередко стороны, заключившие подобный договор пытаются решить спор в судебном порядке. И все потому, что не учтены важные моменты при подготовке документа.

Разберемся, в чем суть предварительного соглашения, какие условия стоит включить и как защитить свои интересы. Определим, имеет ли предварительный договор купли-продажи юридическую силу.

Основные понятия

Договором купли-продажи называют соглашение, в соответствии с которым одна сторона передает товар в собственность другой стороне.

В свою очередь вторая сторона принимает товар и платит установленную стоимость (пункт 1 ст. 454 ГК России). Это основная договорная конструкция в соответствии с п. 1 гл. 30 ГК.

Разновидности соглашения такого плана:

• договора розничной купли-продажи;
• поставок;
• продажи недвижимого имущества;
• продажи компании и т. д.

При наличии договора купли-продажи у сторон есть ряд прав и обязательств. Это двухстороннее соглашение.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются продавец и покупатель. Продавцами могут быть исключительно лица, что имеют права собственности на имущественный объект.

Сторонами договора могут быть:

• физлица;
• юрлица;
• ИП;
• государство (к примеру, при заключении сделки с ИП).

Но они могут участвовать в определенных видах соглашения купли-продажи с ограничениями (с учетом объема правоспособности, характера вещных прав на имущественный объект).

Государство не может быть одной из сторон договора, что ориентирован на участие ИП или физлиц. 

Дееспособные лица с ограничениями могут сами совершить мелкую бытовую сделку. Иные заключаются только при согласии попечителей.

Лица, что не достигли совершеннолетия, могут стать стороной договора имущества на деньги, что предоставлены законным представителем или с его согласия третьим лицом (абзац 1 пункта 2 ст. 26 ГК).

Сторонами соглашения могут являться и супруги, но тогда стоит знать определенные формальности, которые нужно соблюсти при продаже недвижимого имущества (пункт 3 ст. 35 СК России).

Предварительный договор составляется, чтобы отразить все моменты основного договора. Бланк такого соглашения можно скачать здесь.

Содержание в основном стандартное. Отличие только впоследствии, что наступит для каждой из сторон при не выполнении обязанностей по соглашению.

Правовое регулирование

В ст. 429 ГК говорится о сути предварительного договора купли-продажи. По такому соглашению стороны обязаны в будущем заключать договор о передаче имущественного объекта и т. д.

При этом должны соблюдаться условия, прописанные в документе. Понятие задатка рассмотрено в п. 1 ст. 380 ГК, а суть аванса – в ст. 487 ГК.

Что такое предварительный договор купли-продажи по ГК РФ ↑

Особенности договора:

Квартиры с задатком (авансом)

Авансом называют денежную сумму, что уплачивает сторона, имеющая обязательства по денежным платежам. Стоит учесть, что при расторжении соглашении аванс должен быть возвращен.

При неисполнении обязанностей, прописанных в договоре, обе стороны несут ответственность. Предварительный договор о задатке – более надежный способ выполнения оговоренных условий.

В соответствии со ст. 429 ГК по предварительным соглашениям стороны должны в будущем заключить основной договор с учетом оговоренных условий.

При уклонении от заключения основного соглашения сторона будет нести ответственность по п. 4 ст. 445 ГК. Зачастую сторонами до совершения сделки оформляется передача задатка.

Но при наличии расписки не возникает обязательства по продаже объекта именно данному покупателю и по оговоренной стоимости.

В данной ситуации целесообразнее заключить предварительный договор о покупке-продаже. Так не возникнет риск того, что сделка будет сорвана.

В договоре должны прописываться такие моменты:

• дата, место составления, реквизиты сторон;
• предмет соглашения;
• цель составления документа;
• стоимость объекта;
• уточняется о передаче задатка (и его размере);
• срок, в течение которого должна совершаться сделка;
• подписи каждой стороны.

Дополнительные условия, которые могут вноситься:

• штрафы в случае несоблюдения условий;
• примечания о передаче объекта без долга;
• иное.

Обязательно наличие таких документов при подписании предварительного соглашения:

• паспорта участников сделки;
• свидетельство о регистрации (при продаже недвижимости).

Важно отличать понятия аванс и задаток. При не состоявшейся сделке аванс возвращается покупателю в том же размере.

При передаче задатка в случае срыва сделки продавцом сумма возвращается в двойном размере, покупателем – сумма вовсе не возвращается.

Бланк предварительного договора купли-продажи может выглядеть так:

Если по ипотеке

Ипотека в переводе с греческого означает залог. Это приобретение недвижимого имущества, когда привлекаются заемные денежные средства в обмен на залог покупаемого или иного имущественного объекта.

Стороны сделки – продавец, покупатель и банк-кредитор. При заключении двустороннего договора проблемы возникают редко. Сложности вас могут ожидать относительно возникновения и регистрации права собственности на имущество.

Порядок расторжения договора купли-продажи автомобиля по инициативе покупателя смотрите в статье: расторжение договора купли-продажи.

Про договор международной купли-продажи товаров, читайте здесь.

Именно поэтому нужно заключить предварительный договор, который представляет собой промежуточное связующее звено между остальными соглашениями.

Такой договор не обязателен. Но как показывает практика, он нередко составляется. Это гарантия:

После заключения предварительного договора недвижимость страхуется. Иначе получить ипотечный кредит не получится. Затем оформляют кредитное соглашение и составляется закладная.

При регистрации объекта на имущество будет наложено обременение, при котором возникают ограничения на ряд действия – продажу, дарение, сдачу в аренду объекта.

Предварительное соглашение само по себе не имеет юридической силы. В соответствии с ним не возникают права относительно имущества. Он нужен лишь для того, чтобы обязать стороны соблюсти достигнутые договоренности.

Готового бизнеса

В предварительном договоре купли-продажи бизнеса должны содержаться правила, в соответствии с которыми стороны будут действовать в дальнейшем. Его составляют, когда обе стороны приняли решение о совершении сделки.

Затем покупателем проверяется сам бизнес и принимается итоговое решение (а при наличии такого соглашения на это у покупателя будет время).

В том случае, если при проверке будет обнаружено ряд проблем, о которых покупатель не был уведомлен, тогда заплатит продавец.

При отказе покупателя от совершения сделки без основательной причины придется заплатить неустойку продавцу. Законодательно такие отношения сторон не регулируются.

Именно поэтому стоит как можно полнее их отразить в предварительном договоре. В документе нужно указать:

Учтите, что указание всех моментов не значит, что возникают гарантии. Весомым соглашение становится при отражении санкций к нарушителю. Это может быть штраф, неустойка. Без таких пунктов предварительный договор считается «мертвым».

Автомобиля

Предварительное соглашение купли-продажи авто не должно проходить государственную регистрацию. В законодательстве не установлено требований к форме договора.

Условия, которые стоит включить:

Предварительные договора о покупке авто часто составляются с салонами.

В таком соглашении прописывается условие о внесении предоплаты, которая является гарантией того, что покупатель заберет авто, и что салон придержит машину для конкретного клиента.

Если машина покупается в салоне, вы можете обезопасить себя таким образом:

Расторжение при сделке по недвижимости

При согласии обеих сторон предварительный договор купли-продажи нежилого помещения или жилого объекта может быть расторгнут.

Образец акта комплексного опробования пожарной сигнализации узнайте из статьи: акт комплексного опробования.

Как составить договор на продажу доли в бизнесе, читайте здесь.

Как заполнить бланк договора купли-продажи гаража между физическими лицами в 2020 году, смотрите здесь.

Но в таком случае виновник обязан уплатить компенсацию за понесенные другой стороной затраты. Покупатели вправе отказываться от покупки объекта, если продавцы нарушают требования предварительного соглашения.

Покупатель вправе отказаться от совершения сделки в одностороннем порядке, когда:

При умышленном и безосновательном уклонении от сделки вы вправе подать в суд, который в свою очередь обяжет вторую сторону заключать договор.

В ином случае виновника срыва сделок будет принуждено к компенсации материальных убытков и морального вреда.

Итак, предварительные договора купли-продажи – это возможность получить определенные гарантии для каждой стороны в случае срыва сделки.

Они не имеют юридической силы, но вы вправе включить в документ пункты, которые будут защищать ваши интересы и накажут нарушителя условий.

К тому же, при наличии такого договора сделка будет проведена с большей вероятностью. Именно поэтому на практике такие соглашения составляются все чаще.