Порядок расторжения договора купли-продажи

Расторгая договор купли-продажи, нужно учитывать многие нюансы. По общему правилу безосновательное прекращение правоотношений по инициативе одной стороны воспрещено.

Каковы особенности расторжения договора купли-продажи? Основные аспекты прекращения действия договоров, в том числе и купли-продажи, определяет ГК РФ.

Содержание

• Основные моменты
• Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ
• Возникающие нюансы

Досконально регламентируются аспекты завершения договорных отношений, как по желанию покупателя, так и продавца. Какие нюансы сопровождают расторжение соглашения о купле-продаже?

Основные моменты ↑

Расторжением всякого договора является абсолютное прекращение его действия и окончание всяческих правовых отношений меж сторонами. Однако лишь воли одной из сторон для расторжения недостаточно.

Для мирного расторжения потребуется добровольное согласие стороны противоположной. Можно расторгать договор через суд, но необходимо наличие веских оснований.

Еще одна особенность расторжения в том, что процедура должна быть аналогична порядку заключения.

Проще говоря, поскольку заключался договор в письменной форме, то и расторгаться он должен также письменно. В реальной жизни отмена договорных отношений по взаимному согласию встречается очень редко.

При этом сторонам нужно учитывать, что возвращение уже исполненного до времени отмены сделки не возможно, если таковое не предусмотрено условиями договора.

Допустим продавец получил аванс, но потом договорные отношения были расторгнуты. Возвращать полученное продавец не обязан, если на это прямо не указывают условия договора.

Что это такое

Расторжение договора о купле-продаже являет собой волевой акт, который направлен на окончание действия договора неисполненного подобающим образом.

Причин для расторжения существует предостаточно, но их все можно обобщить в таких пунктах:

По соглашению сторон	Когда участники добровольно решили прекратить договорные отношения
По инициативе одной стороны	С участием суда или без оного, но при наличии веских оснований
В случаях, предусмотренных договором	Гражданским Кодексом или иными нормативами

В любом случае должно наличествовать обоснование расторжение. При отсутствии веского аргумента договор не может быть признан расторгнутым и считается действующим, то есть все его условия должны быть исполнены.

Назначение документа

Прежде всего, нужно отметить разграничение таких представлений как расторжение договора купли-продажи с признанием этого же договора недействительным.

Данные термины имеют совершенно различные основания для завершения договорных обязательств. Хотя итог и в том и в другом случае одинаков – договор перестает действовать, предусмотренные им обязанности сторон утрачивают актуальность.

Разнятся и последствия. При признании договора недействительным стороны обязаны вернуть все полученное по сделке. Кроме того зачастую сторону, повинную в недействительности, обязуют компенсировать ущерб иной стороны.

Расторжение договора не предполагает восстановления исходного состояния дел. Все что исполнено обсуждению и пересмотру не подлежит.

Таким образом, назначением расторжения действующего договора купли-продажи становится прекращение договорных отношений и признание недействительности неисполненных условий договорных отношений.

Правовые аспекты

Закон о расторжении договора по купле-продаже это, прежде всего, Гражданский Кодекс. В ст.450 ГК РФ оговорены условия, какие становятся основанием для расторжения заключенного договора о купле-продаже.

Здесь говорится, что соглашение расторгать можно лишь при серьезных нарушениях относительно условий договора иной стороной.

Также поводом может выступать причина, предусмотренная самим договором или действующим законодательством.

В случае взаимодействия физических и юридических лиц во внимание принимаются положения закона «О защите прав потребителей».

Серьезным нарушением считается такое действие стороны, которое наносит стороне противоположной существенный ущерб.

Здесь предполагается, что в результате действий одного участника договорных отношений, другой участники не получает того, на что рассчитывал он при заключении сделки.

Например, покупатель может отказаться от оплаты полученного по договору либо продавец отказывается передавать уже оплаченное имущество.

В таких случаях договор расторгается по решению суда. Что касается добровольного расторжения договорных отношений, то здесь закон участвует лишь на общих началах.

Стороны вольны заключать меж собой договор и точно также расторгать его. Если участники решили расторгнуть договор добровольно, то условия расторжения они также оговаривают в добровольном порядке.

Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ ↑

Всякий договор является в первую очередь соглашением двух либо нескольких лиц, которым устанавливаются конкретные права и обязанности. Таковые обсуждаются, согласовываются и документально закрепляются.

Если один участник не исполняет обязательств, то не остается иного выхода, как расторгнуть договор. По п.1 ст.452 ГК РФ расторжение договора на основании соглашения сторон считается сделкой двухсторонней.

Осуществлять его нужно в том же порядке, в каком договор заключался. Основные правила расторжения договора предопределены Гражданским кодексом. Здесь определены законные основания и вытекающие последствия.

Какие могут быть основания

Юридические обязательства возникают сразу же после заключения договора купли-продажи. Данный документ предназначен для правового регулирования взаимоотношений и поведения участвующих сторон.

По договору купли-продажи возникает обязательство продавца передать покупателю определенный предмет в обмен на установленное денежное вознаграждение.

Если по какой-то причине заключенный договор расторгаются, то прекращаются и обязательства сторон. При этом нужно учитывать, что расторжение невозможно при исполнении договора в полном объеме.

В этом случае обязательства прекращаются и, следовательно, останавливается процесс договорных отношений. Другим не менее важным обстоятельством расторжения договора является досрочность.

Прекращение срока действия договора ведет к автоматическому прекращению оговоренных в нем условий.

Если стороны выполнили обязательства не в полном объеме на протяжении срока действия договора, то ситуация разрешается с позиции действующих правовых норм.

Что же может становиться основанием для расторжения договора купли-продажи? Главные причины согласно ГК РФ таковы:

Соглашение сторон	Данный вариант считается оптимальным, поскольку потери сторон сводятся к минимуму. Расторжение предполагает заключение нового соглашения, в котором оговариваются условия, на каких прежде заключенный договор считается недействительным
Инициатива одной из сторон	В этом случае причиной становится существенное нарушение договорных условий одной из сторон. При этом может сохраняться возможность исполнения обязательств, но с нарушением интересов одной из сторон. Примечательно, что расторжение по инициативе сторон может завершаться мирным прекращением договора либо рассмотрением ситуации в судебном порядке
По требованию третьих лиц в соответствии с законодательством	Перечень таких лиц строго ограничен. Так потребовать расторжения договора могут органы налоговой службы или прокуратуры. Расторжение в этом случае происходит в судебном порядке
Односторонний отказ от выполнения договора частью или в полном объеме	Если отказ допускается законом, договор признается расторгнутым. Но при этом односторонний отказ от обязательств не освобождает виновную сторону от ответственности за допущенное нарушение

Написание заявления

В ситуации, когда стороны не смогли достигнуть соглашения касательно расторжения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться с иском в суд. Ст.452 ГК предполагает обязательное соблюдение претензионного порядка.

То есть обратиться в суд можно лишь в случае, когда получен отказ от добровольного расторжения договора либо ответа на претензию о расторжении не последовало в положенный срок.

Сторона, обратившаяся в суд, обязан доказать, что нарушение договорных условий существенно в контексте требований гражданского законодательства, а не просто кажутся существенными по личному мнению.

Все аргументы должны быть подробно изложены в исковом заявлении. Общих рекомендаций по составлению искового заявления в суд относительно расторжения договора купли-продажи не существует.

Заявление составляют в произвольной форме, соблюдая правила формирования исковых заявлений в целом.

Но важен такой момент, что неправильная формулировка искового требования и неверная тактика может привести абсолютно не к тем последствиям, какие ожидал истец.

Так при расторжении договора прекращаются обязательства, какие еще не исполнены сторонами. Что касается уже выполненных условий договора, то судом они не рассматриваются.

Поэтому если истец сформулирует свои требования как «расторжение договора купли-продажи и прекращение его действия», то суд при наличии оснований признает договор расторгнутым.

При этом все полученное по договору ранее возврату не подлежит. Например, продавец по договору передал покупателю квартиру, но оплаты не получил.

При обращении в суд договор купли-продажи признан расторгнутым. Однако возвращать полученную квартиру покупатель не обязан.

То есть продавец остается и без денег, и без имущества. Для возврата квартиры продавец опять должен обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Таким образом, формируя заявление в суд о расторжении договора купли-продажи, нужно четко понимать, какие последствия ожидаются от расторжения.

Если продавец желает вернуть переданное имущество, то в иске должно быть так и написано «расторгнуть договор купли-продажи на основании … и вернуть все исполненное сторонами по договору».

Формирование соглашения о расторжении

По общепринятым нормам сторона сделки купли-продажи, решившая расторгнуть ранее оформленный договор, отправляет соответствующее предложение стороне противоположной.

В срок установленный договором или законодательством должен быть предоставлен ответ – согласие либо отказ.

Если стороны достигают взаимопонимания, то они оформляют прекращение взаимоотношений, оформляя его юридически.

При этом действует правило – договор расторгается в том же порядке, в каком заключался. Если договорные отношения определялись устно, то и для расторжения достаточно устного согласования.

Другое дело, когда договор заключался в письменной форме. В этой ситуации договор расторгается посредством оформления дополнительного соглашения к договору.

В соглашении стороны оговаривают порядок расторжения договора и дату, с которой правоотношения считаются завершенными. Здесь же оговариваются действия сторон относительно уже исполненных обязательств.

Важно, что если основной договор был заверен нотариально или регистрировался в государственных органах, то в том же порядке заверяется или регистрируется соглашение о расторжении.

Несоблюдение данных аспектов не позволяет признать законность прекращения договорных отношений.

По инициативе покупателя

Покупатель может инициировать расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке по ГК РФ в ситуациях таких:

Проданный объект не получен после оплаты	п.1 ст.416 ГК
Не отдана документация либо принадлежности, непосредственно касающиеся предмета договора	ст.417 ГК
Нарушены условия относительно ассортиментных характеристик продукции	ст.421 ГК
Полученный товар некомплектен	ст.433 ГК
Переданный предмет оказался ненадлежащего качества	ст.428 ГК
При отказе в обязательном страховании объекта	ст.443 ГК
При просрочивании поставок	п.4 ст.464 ГК

По инициативе продавца

Продавец расторгнуть договорные отношения с покупателем может по таким причинам:

Не принятие предмета договора	ст.437 ГК
Отказ в уплате	ст.439 ГК
Отказ в обязательном страховании объекта	ст.443 ГК

Чаще всего основанием расторжения продавцом договора становится отсутствие оплаты. При этом важно, что поставка товара должна быть документально подтвержденной.

Наличия свидетельских показаний здесь не достаточно. Продавец должен предоставить документальное подтверждение того, что покупатель действительно получил указанный в договоре товар.

Возникающие нюансы ↑

Расторгнуть договор о купле-продаже можно в досудебном порядке и через суд. До суда расторгнуть отношения можно только при согласии обеих сторон.

При этом инициатором расторжения может выступать любая сторона. Ответ противоположной стороны должен быть предоставлен в течение тридцати дней, если иное не предусмотрено договором.

Если в положенный срок ответа не последует либо будет выказан отказ, можно обращаться в суд с надлежащим иском. При этом истец должен аргументировать причину, по которой требуется расторгнуть договор.

Нюансы расторжения договора зависят от того, кто является зачинателем процедуры. Покупатель располагает правом расторгать договор, как с помощью суда, так и в досудебном порядке.

Законодательно определено, что покупатель предъявляет претензию, на какую продавец обязан ответить. Исходя из ответа, и решается, пройдет ли процесс расторжения мирно или необходимо судебное разбирательство.

Продавец может ответить на претензию, но также у него имеется преимущественное право на осуществление экспертизы.

Если по ее итогам будет установлено надлежащее качество товара, то претензия о расторжении может оставаться без ответа. При этом у него появляется право на обращение в суд для возмещения расходов, понесенных при проведении экспертизы.

В зависимости от объекта

Особенности расторжения договора во многом зависимы и от предмета договора. Так при поставке товаров основанием расторжения договора может становиться ненадлежащее качество или некомплектность.

В случае, когда предметом сделки становится недвижимость, договор может расторгаться по причине возникновения претензий третьих лиц.

В некоторых случаях дополнительно к иску о расторжении договора может прилагаться требование о компенсировании материального ущерба, возникшего по причине неподобающего выполнения условий договора.

Автомобиль

Расторгнуть сделку по купле-продаже автомобиля можно как по обоюдному решению, так и по инициативе одной стороны. Также договор может признаваться недействительным, если его положения нарушают действующее законодательство.

Правомерность сделки может оспариваться по заявлению третьих лиц, если один из участников сделки является несовершеннолетним или недееспособным лицом.

При расторжении договора относительно купли-продажи авто по причине ненадлежащего оформления состояние должно быть возвращено к первоначальному.

То есть продавец возвращает приобретенные средства, а покупатель — транспорт. При этом сторона потерпевшая может подавать иск о покрытии материального ущерба, неустойки или иного убытка.

Одновременно с подачей иска можно воспользоваться правом обеспечения искового требования.

Таковое заключается в требовании у суда наложения ареста на машину. Это предотвратить продажу автомобиля ответчиком в процессе разрешения спорной ситуации.

Недвижимость

В случае с недвижимостью расторгнуть договор купли-продажи можно лишь в течение срока его действия. Любая недвижимость должна проходить процедуру госрегистрации.

По желанию участников государственная регистрация отменена быть не может. При расторжении договора требуется проведение повторной регистрации.

В этом и заключен основной нюанс. Договор считается исполненным, как только новый собственник зарегистрирует право собственности.

Если стороны по обоюдному согласию решают расторгнуть договор после регистрации права собственности на квартиру, им требуется заключить новый договор купли-продажи.

По нему право собственности регистрируется в обратном порядке. Как пример, бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости можно скачать здесь.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости прекращает будущие обязательства. То есть до расторжения договора недвижимость или деньги были переданы, то возврату они не подлежат.

В этом и заключается опасность. Например, покупатель деньги передал, но квартиру не получил. При его обращении в суд договор был расторгнут. Однако возвращать деньги продавец не обязан.

Для получения возмещения или возврата объекта договора потребуется новое судебное разбирательство. При этом потребуется доказать недействительность сделки или существенное изменение обстоятельств.

К примеру, возможно расторжение договора купли-продажи квартиры, по доверенности от лица, не являющегося собственником, переданной покупателю. Такой договор заведомо недействителен.

В связи с неуплатой

В соответствии с действующим законодательством покупатель обязан оплатить приобретаемый им товар. Оплата за недвижимое имущество подтверждается документом, какой подтверждает передачу денег.

Подтверждением оплаты может становиться:

• банковская выписка;
• расписка;
• квитанция об уплате через кассу и т.д.

При отсутствии оплаты продавец может требовать расторжения договора купли-продажи. Имущество остается продавцу.

Если же предмет договора уже передан, то суд может принять одно из следующих решение:

Сделку расторгнуть и возвратить	Имущество продавцу
Признать законность сделки и при этом обязать покупателя оплатить сумму	Предусмотренную по договору, и также выплатить неустойку в пользу продавца

Между физическими лицами

Оформление сделки между физическими лицами имеет много нюансов. Во-первых, на таковую не распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

То есть выказать претензии относительно качества предмета договора стороны не могут. Правоотношения регулируются исключительно общими тезисами гражданского законодательства.

По ст.450 ГК РФ договор купли-продажи расторгается по соглашению сторон. В одностороннем порядке таковое возможно при существенном нарушении договорных условий.

Существенным считается нарушение, какое повлечет за собой ущерб для второй стороны с лишением ее того, что должен был обеспечить договор.

Если обоюдного согласия стороны не достигли, то расторгается договор исключительно в судебном порядке. При этом истец обязан доказать существенное нарушение договора.

Судебная практика

Решившись на расторжение договора купли-продажи, стоит учитывать, что решения суда могут быть далеко не однозначны. Желательно в преддверии расторжения ознакомиться с имеющейся судебной практикой.

Например, квартира передана, но деньги покупатель не отдал. Вроде понятно, что расторжение договора должно привести к возврату имущества. Но у судей иное мнение… Факт неуплаты не считается существенным нарушением договора.

После регистрации права собственности законным собственником становится покупатель. Продавец же по ст.395 ГК вправе потребовать оплаты имущества и выплаты процентов.

Подобная точка зрения отображена в п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда №10/22 от 29.04.2010.

Следовательно, возврат имущества при неуплате должен быть предусмотрен договором. В противном случае придется доказывать существенность нарушения договора либо требовать материальной компенсации.

Расторжение договора, касающегося купли-продажи, может показаться достаточно простым процессом.

Но даже при расторжении по соглашению сторон существует немало нюансов, какие нужно предусмотреть. Иначе можно легко остаться и без денег, и без имущества, причем на вполне законных основаниях.