Как выглядит акт приема-передачи квартиры в 2020 году

Покупка квартиры вовсе не означает, что жилье стало достоянием покупателя. Нужно еще и право собственности зарегистрировать и оформить приемопередаточный акт. Как в 2020 году оформляется акт приема-передачи квартиры?

Покупатели жилья на первичном рынке в большинстве своем знают о необходимости приема квартиры по акту. С этим документом шансы, что застройщик исправит все недостатки, значительно возрастают.

Клиенты вторичного рынка считают, что сделка состоялась, как только зарегистрировано право собственности. Чаще всего о необходимости приемопередаточного акта они и не подозревают.

Содержание

• Что нужно знать
• Образец акта приема-передачи квартиры
• Возникающие нюансы

На самом деле пренебрежение данным документом чревато последствиями. Как в 2020 году оформить акт приема-передачи квартиры?

Что нужно знать ↑

Передача квартиры покупателю предполагает юридическое ее освобождение и физическое. Под юридическим высвобождением понимается снятие с регистрации бывшего владельца.

Освобождение физическое подразумевает непосредственный выезд продавца. В назначенный день стороны встречаются на квартире, продавец предоставляет квитанции по оплате коммунальных услуг и передает ключи.

После этого составляется акт приема-передачи квартиры. Вроде все просто, но на практике акт зачастую игнорируется.

Если квартира приобретается через агентство недвижимости, либо сделка оформляется нотариально, то, скорее всего, профессионалы расскажут о необходимости акта.

Но по действующему законодательству купля-продажа жилья может происходить и без участия специалистов.

Стороны заключают договор в простой письменной форме и регистрируют его в Росреестре. При этом про приемопередаточный акт никто может и не вспомнить.

При регистрации договора купли-продажи акт приема-передачи входит в число обязательных документах. Однако в Москве или Петербурге для регистрации права собственности на квартиру акт не потребуется.

Сделка свершится, новый собственник вступит в права. В случае возникновения каких-то претензий по поводу состояния жилья покупатель предъявить не сможет.

Согласно ГК РФ передача объекта недвижимости от продавца к покупателю должна осуществляться по приемопередаточному акту либо иному документу, подтверждающему фактическую передачу имущества.

Именно с момента подписания акта, а не от даты регистрации сделки, обязательства по договору считаются исполненными.

Основные понятия

Акт приема-передачи недвижимости это важнейший документ, который подтверждает факт действительной передачи объекта покупателю. Зачастую он входит в состав документов, необходимых для регистрации права собственности.

Единого образца документа не предусмотрено. Составляют его в произвольной форме, но при этом следует предусмотреть все значимые нюансы.

Что неукоснительно прописывается в приемопередаточном акте на квартиру? К обязательным пунктам относятся:

Дата и место составления акта	Адрес передаваемой квартиры
Ссылка на договор	Реквизиты
Сведения о сторонах-участниках	Ф.И.О., паспортные данные, контакты
Точная идентификация объекта купли-продажи	Адрес, номер и т.д.
Характеристики квартиры	Площадь, наличие удобств и прочее
Техническое описание состояния жилья	Стены, потолок, полы, окна, двери
Итоговая стоимость квартиры	После проверки оплаты по комуслугам
Наличие/отсутствие претензий	У сторон
Подписи сторон с расшифровкой	—

Иногда в акт включается описание отделки, мебели, если таковые обладают определенной ценностью. Указание мелких недостатков может предусматривать устранение их продавцом.

При этом пишется «считать акт действительным после устранения таких-то недостатков». Составляется акт по одному экземпляру для каждой из сторон.

По желанию участников сделки можно заверить документ нотариально. При составлении приемопередаточного акта могут присутствовать свидетели.

В этом случае в акте прописываются их паспортные данные и ставятся подписи. Такой документ будет иметь большую силу в случае судебных разбирательств.

Какова роль документа

Составление акта при приеме-передаче квартиры может показаться пустой формальностью. Но, по мнению экспертов, отсутствие приемопередаточного акта может стать причиной значительных финансовых потерь.

Нередко между оформлением сделки и выездом из квартиры продавца проходит определенный период времени. Затянуться он может на несколько месяцев.

За это время будут начислены коммунальные платежи, состояние квартиры может ухудшиться. Нанести ущерб квартире может и сам покупатель.

Например, случайно или нарочито испортит дорогую отделку или ценную мебель. После этого покупатель может заявить, что состояние жилья не соответствует условиям договора и потребует снизить цену.

Во избежание подобных неприятных моментов и составляется акт приема-передачи. Как только стороны подпишут документ, все обязанности по содержанию квартиры переходят к покупателю.

То есть он сам следит за состоянием квартиры, оплачивает коммуналку. После подписания акта покупатель не вправе предъявлять претензий относительно состояния квартиры.

Если регистрационная служба не востребует акт, стороны окажутся добросовестны по отношению друг к другу, то о необходимости акта никто может и не вспомнить.

Ни один из участников и не подумает о том, что с точки зрения Гражданского Кодекса сделка не совсем полноценна. Но отсутствие акта может обернуться и «темной» стороной.

После подписания акта покупатель принимает обязательства по содержанию квартиры, в том числе и риски случайного повреждения или гибели имущества.

До составления акта все эти риски несет продавец. Теоретически возможно, что через несколько лет квартира погибнет в результате чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия.

При этом требования относительно финансирования восстановления будут предъявлены старому собственнику. Доказывать факт передачи имущества покупателю придется через суд.

Уклоняющихся от подписания акта продавцов можно привлечь к ответственности. Например, посредством штрафных санкций или обращения в правоохранительные органы.

Но специалисты советуют не прибегать к радикальным мерам. В договор купли-продажи квартиры можно включить условия, что определенная часть стоимости выплачивается одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры.

Нормативное регулирование

О необходимости акта приема-передачи недвижимости сказано в ст.556 ГК РФ «Передача недвижимости».

Здесь сказано, что при заключении договора купли-продажи моментом фактического перехода прав и обязанностей по содержанию и обслуживанию объекта, а также рисков повреждения или гибели имущества, считается дата подписания приемопередаточного акта.

При этом регистрация сделки признается переходом прав только с юридической точки зрения. До подписания акта о приеме-передаче считается, что стороны выполнили обязательства сделки не в полном объеме.

Сотрудники Росреестра могут востребовать акт приема-передачи как обязательный документ при регистрации права собственности покупателя, руководствуясь ст.17 ст.18 ФЗ №122 от 21.07.1997.

При этом акт составляется в трех экземплярах, для сторон и для Федеральной службы госрегистрации.

Образец акта приема-передачи квартиры ↑

Составляя акт приема-передачи квартиры, необходимо соблюсти определенные правила. Поскольку на документе ставятся подписи обеих сторон, то каждый из участников должен получить подлинный экземпляр акта.

Свои подписи покупатель и продавец ставят лишь после подробной проверки имущества. Правильно оформленный акт в составе прочих документов передается в Росреестр.

В процессе госрегистрации собственности на акте проставляются необходимые штампы. Таким образом, официально подтверждается факт передачи имущества.

Образец акта приема-передачи квартиры разрабатывается сторонами сделки. Они самостоятельно решают, что именно нужно включить в акт.

При этом отдельные пункты являются обязательными. В целом общая схема составления акта такова:

1. Название документа.
2. Дата и место составления.
3. Номер и дата заключения договора купли-продажи.
4. Данные продавца и покупателя.
5. Сведения о квартире, указанные в кадастровом и техническом паспортах.
6. Размер оплаты по договору с указанием реквизитов платежных документом либо со ссылкой на расписку в получении денежных средств.
7. Перечень имущества, передаваемого с квартирой.
8. Состояние объекта и перечисление выявленных дефектов.
9. Отсутствие взаимных претензий.
10. Подписи сторон.

В качестве примера акт приема-передачи квартиры образец простой в формате Word можно скачать.

При сдаче в аренду

Составлять приемопередаточный акт нужно и при сдаче квартиры в аренду. Прежде всего, с момента подписания акта начинается отсчет арендного периода.

Значение это имеет в случае возникновения разногласий у сторон относительно периодичности платежей по аренде. Сам акт составляется по стандартной схеме, но есть и определенные особенности.

В частности касаются они имущества. На что обратить внимание? Нужно подробно изложить сведения обо всем имуществе, передаваемом вместе с квартирой. Желательно приложить к акту подобную опись мебели, предметов быта и прочего.

При этом нужно указать их действительное состояние. После подписания акта квартира вместе с имуществом переходит в распоряжение арендатора.

Если что-то из переданных объектов будет повреждено или утрачено, то арендатор обязан возместить собственнику квартиры полную стоимость ущерба.

По договору купли-продажи

При продаже квартиры составление передаточного акта обязательно. В большинстве регионов без этого акта Регпалата не примет документы на регистрацию права собственности. Обойтись без акта можно, к примеру, в Москве.

Если в договоре указана необходимость составления передаточного акта, то составлять таковой нужно при всех последующих перепродажах объекта.

Договор купли-продажи квартиры не означает, что стороны в обязательном порядке исполнят обязательства. Договором лишь определяются условия соглашения.

Факт их выполнения подтверждается подписанием акта. Только в этом случае можно говорить о завершении сделки.

Помимо того, что покупатель с подписанием акта принимает на себя обязанности по сохранности имущества, с этого момента им оплачиваются коммунальные платежи и прочие расходы по содержанию.

В новостройке

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель обязан позаботиться об обязательном наличии акта. Прежде всего, необходимо это для того чтобы можно было потребовать устранения недостатков.

До подписания акта покупатель обязан тщательно осмотреть квартиру, отделку, коммуникации. Крайне желательно привлечь к осмотру специалистов.

До устранения изъянов подписывать акт нельзя. Если акт подписан, значит, претензий нет, и исправление дефектов покупатель осуществляет уже за свой счет.

Важен акт и с точки зрения регистрации права собственности. Пока покупатель не зарегистрируется должным образом, он не сможет прописаться или прописать членов свой семьи.

Следовательно, можно не рассчитывать на получение социального обслуживания или госуслуг по месту проживания. То есть фактически покупатель будет проживать в квартире, но теоретически собственником он считаться не будет.

От застройщика к дольщику

Передача квартиры дольщику от застройщика определяется ФЗ №214. После того как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, БТИ проводятся обмеры, объект получает почтовый адрес.

После этого застройщик рассылает дольщикам уведомления о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

Также в уведомлении определяется время и дата осмотра квартиры. Обыкновенно при первом осмотре дольщик составляет перечень недостатков. Они отображаются в акте осмотра.

После устранения застройщиком недостатков в оговоренный срок объект вновь осматривается и составляется повторный акт осмотра с указанием на отсутствие претензий. Только после этого подписывается акт приема-передачи.

Сразу после подписания дольщик получает ключи от квартиры. С этого момента он может зарегистрировать право собственности и в дальнейшем распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Важно! До подписания передаточного акта все расходы по оплате коммуналки несет застройщик. Как только дольщик подписал акт, расходы по содержанию имущества становятся его заботой. При этом не имеет значения, въехал покупатель в квартиру или нет.

По договору найма

В отличие от договора аренды договор о найме квартиры предполагает, что наниматель получает квартиру в свое распоряжение. При этом он обязуется оплачивать коммунальные услуги и нести любые расходы по содержанию квартиры.

Как правило, по договору найма передается социальное жилье или служебные квартиры. Часто договор найма заключается между родственниками или близкими людьми.

Предназначение акта передачи в этом случае в описании состояния квартиры и передаваемого имущества. При возврате жилья наниматель обязан вернуть его в том же состоянии, в каком получил.

В акте подробно перечисляется все имущество, описывается его состояние. При порче имущества, за исключением естественного износа, наниматель обязан компенсировать весь нанесенный ущерб.

При дарении

Согласно гл.32 ГК при регистрации договора дарения передаточный акт не требуется. В ст.556 ГК сказано только о купле-продаже квартиры и ни слова о дарении.

В ст.572 говорится, что договором дарения признается соглашение о безвозмездной передаче имущества от дарителя к одариваемому.

По сути договора дарения достаточно. Но акт передачи подтверждает фактическую дату, с которой одаряемый получил имущество в собственность.

Это может сыграть роль в вопросах содержания имущества. С момента получения имущества одаряемый сам несет ответственность за его состояние.

Наличие акта пригодится и в случае появления возможных претендентов на наследство дарителя. Пока акт не подписан договор дарения может быть обжалован. Акт подтверждает, что сделка дарения завершена.

По договору долевого участия

В ст.8 ФЗ №214 оговорен порядок передачи квартиры по ДДУ. Квартира передается по акту, подписываемому сторонами. Но при этом существует ряд нюансов.

После получения извещения от застройщика дольщик обязан принять квартиру в указанный договором срок или в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления.

Во-первых, изначально составляется акт осмотра с указанием недостатков. Застройщик обязан его подписать. В противном случае потребовать устранения выявленных недостатков не представляется возможным.

Кроме того дольщику это грозит подписанием одностороннего акт передачи. Недобросовестный застройщик уклоняется от подписания акта осмотра.

После чего в одностороннем порядке подписывает акт осмотра, ссылаясь на то, что дольщик не принял квартиру в положенный срок и в течение двух месяцев после окончания срока и не выказал претензий по поводу недостатков.

Таким образом, при принятии квартиры по ДДУ дольщику следует позаботиться о подписании акта осмотра и при отказе своевременно отправить заявление-претензию в адрес застройщика.

Нужно заранее учесть, какой срок подписания акта передачи предусмотрен по договору. При отсутствии действий застройщика по устранению недостатков дольщик вправе обратиться в суд.

Возникающие нюансы ↑

Нюансы составления передаточного акта касательно квартиры касаются, прежде всего, момента подписывания акта. Когда его составлять, одновременно с договором или при выезде продавца?

Может ли оформляться предварительный акт приемки, если обнаружены какие-либо недостатки? Что делать при утрате приемопередаточного акта, чем это грозит?

Что такое предварительный акт

Часто при сдаче квартиры дольщику застройщик предлагает подписывать предварительный акт приемки. Подобный акт составляется до того, как госкомиссия примет объект в эксплуатацию.

Передачей ключей от квартиры предварительный акт не сопровождается. После приема здания госкомиссией, оформляется основной передаточный акт.

Но дольщика могут ожидать сюрпризы… Например, застройщик не уведомил дольщика о том, что дом уже принят госкомиссией. В этом случае предварительный акт становится основным.

Также в предварительном акте может присутствовать фраза «Перечень является исчерпывающим». В этом случае ничего добавить или исправить в основном акте не получится.

Когда подписывается

Еще один важный вопрос, когда подписать акт приема-передачи? Если на момент подписания договора, то ведь имущество еще не передано. Выезд продавца также не означает, что покупатель получил жилье в свое распоряжение.

То есть логически предположить, что подписывать акт приема-передачи квартиры нужно по факту. В момент, когда покупатель получает ключи от квартиры и оформляется приемопередаточный акт.

С этого времени имущество считается фактически переданным. Если покупатель не удосужился проверить состояние квартиры, то позже заявить о выявленных недостатках и потребовать их устранения он не сможет.

Как восстановить акт

А если акт приема-передачи квартиры утрачен? Восстановить его можно несколькими способами. Если регистрация права собственности происходила с предоставлением передаточного акта, то копия его сохранена в архиве органа госрегистрации.

Нужно подать заявление в Регпалату, после чего будет выдан дубликат акта. Если акт не сдавался на регистрацию, как вариант, можно обратиться к прежнему владельцу и подписать новый акт.

Этот способ может применяться при утрате акта передачи, полученного от застройщика. Например, если право собственности еще не зарегистрировано, то акт потребуется непременно.

Во избежание утраты передаточного акта желательно хранить его подшитым к договору купли-продажи.

Можно ли обойтись без акта приема-передачи? В принципе это возможно в некоторых случаях. Но желательно не игнорировать этот важнейший документ. Его наличие избавит от многих неприятностей, как покупателя, так и продавца.