Что такое передаточный документ

Передача имущества, прав или обязанностей законна, если подтверждена документально. Заключенного договора не всегда достаточно. Подтверждаться должен сам факт перехода права собственности. Что же такое передаточный документ?

Зачастую заключение договора о продаже имущества или переходе прав или обязанностей воспринимается как юридическое подтверждение передачи права собственности.

Содержание

• Общие аспекты
• Заполнение бланка передаточного акта

Но на самом деле договором лишь определяются условия соглашения. Переход права собственности должен оформляться специальным актом. Что такое передаточный документ?

Общие аспекты ↑

При передаче различных ценностей используются разные формы передаточных документов. Например, товарная накладная, универсальный передаточный документ и т.д.

Но, как правило, необходимость передаточного документа при заключении договора не воспринимается как насущная необходимость.

Происходит так по причине того, что часто договор о заключенной сделке включает в себя условие о незамедлительной передаче предмета сделки после подписания договора.

То есть, по сути, договор одновременно выступает и соглашением о сделке и передаточным документом. Но не всегда объект соглашения передается новому владельцу сразу.

Бывает, что до момента передачи проходит немало времени. В этой ситуации для подтверждения смены владельца требуется оформление специального передаточного документа. Таковой заключается в виде акта, выступающего приложением к договору.

Основные понятия

Передаточный документ, или иначе передаточный акт, является документом, предусмотренным Гражданским Кодексом в качестве свидетельства о полном выполнении сторонами условий договора и фактического исполнения цели соглашения.

Содержание передаточного документа отображает состояние предмета договора на момент перехода права собственности, фиксирует осуществление полной оплаты и иные моменты, предусмотренные договором.

Составляется передаточный документ тогда, когда все оговоренные сторонами условия уже исполнены. После подписания акта о передаче могут произойти различные непредвиденные ситуации.

Предупредить их негативные последствия и должен заключительный передаточный документ, который можно скачать здесь. Во многих случаях заключение передаточного акта считается непременным условием заключения сделки.

Так для государственной регистрации приобретенной недвижимости обязательно потребуется передаточный документ, свидетельствующей о фактической передаче имущества.

Примерная структура передаточного документа выглядит следующим образом:

Назначение документа

Нужно понимать, что подписание договора не означает, что право собственности на предмет соглашения перешло к новому хозяину. Данное право возникает лишь после окончания процесса регистрации и получения специального свидетельства.

Во многих случаях от момента подписания договора до дня получения регистрационного свидетельства проходит от нескольких дней до нескольких недель.

Фактический переход объекта соглашения происходит лишь после подписания акта о передаче.

Большинство собственников считают, что после подписания договора их обязанности относительно проданного объекта прекращаются.

При этом они прекращают заботиться о предмете договора. В то же время новый собственник еще не вступил в свои права. Весь этот промежуточный период предмет договора остается бесхозным, никто не заботится о его состоянии и сохранности.

После подписания передаточного акта продавец всецело передает свои обязанности относительно предмета договора покупателю.

При этом если объект соглашения пострадает по вине продавца после подписания передаточного документа покупатель вправе обратиться в судебные органы с требованием о возмещении или аннулировании сделки.

Точно также ущерб нанесенный покупателем предмету договора после подписания передаточного документа никак не отображается на положении продавца.

Действующие нормативы

В законодательстве передаточный документ рассматривается с точки зрения применения его при правопреемстве и при передаче недвижимости.

Так в ст.59 гл.4 ГК РФ говорится о необходимости передаточного акта при правопреемстве реорганизованного юрлица в отношении всех его должников и кредиторов, включая порядок правопреемства в связи с изменениями, какие могут произойти после подписания передаточного акта.

Здесь же сказано о том, что вновь созданному юрлицу будет отказано в госрегистрации в случае непредставления передаточного акта вместе с учредительной документацией.

Ст.556 ГК РФ определяет необходимость составления и подписания передаточного документа при заключении сделки о покупке или продаже недвижимости.

Именно момент подписания передаточного акта, а не госрегистрация прав, признается моментом фактического перехода права собственности от продавца к покупателю.

При этом приемопередаточный акт необходим как при сделках с первичной недвижимостью, так и с вторичной.

Заполнение бланка передаточного акта ↑

Юридическую силу передаточный акт имеет только при условии правильного заполнения. Что нужно обязательно отображать в этом документе?

Законодательством не предусмотрено унифицированной формы передаточного акта. Сказано только, что один экземпляр акта должен иметься у каждого из участников сделки, и оговорено обязательное наличие подписей сторон.

Основной текст передаточного акта составляется в свободной форме, но в обязательном порядке указываются:

Также возможно включение в передаточный акт дополнительных пунктов. Например:

По предмету соглашений

Заключение соглашения необходимо при купле-продаже недвижимости, аренде недвижимых объектов, дарение или безвозмездной передаче и т.д.

Как правило, стороны оформляют договор, в котором подробно описываются:

• предмет соглашения;
• участвующие стороны;
• условия сделки;
• права и обязанности сторон, возникающие после подписания договора.

Договор подписывается сторонами соглашения. Однако подписание документа означает, что стороны согласны с оговоренными условиями.

Наличие подписей не подтверждает выполнения договорных условий. Факт исполнения должен подтверждаться отдельным документом, каковым и становится передаточный акт.

С юридической точки зрения переход права собственности удостоверяется госрегистрацией сделки, после чего новый владелец получает право собственности на предмет соглашения.

Но до регистрации с объектом договора может произойти все что угодно. В итоге новоиспеченный собственник получает вместе с правом собственности объект, не отвечающий изначальным условиям договора.

Риски существуют и для продавца. Покупатель может сам повредить имущество и заявить, что получил его именно в таком состоянии, требуя от продавца возмещения.

Все подобные негативные моменты и предусмотрены законодателем, что выражено в необходимости фактического подтверждения перехода имущества.

К договору дарения

Регистрация договора дарения не требует обязательного наличия передаточного акта. В гл.32 ГК не сказано о необходимости его оформления. При регистрации УФРС не требует предоставления акта.

В ст.556 ГК сказано о передаче недвижимости покупателю продавцом по передаточному акту либо иному передаточному документу.

Как создать акт приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию смотрите в статье: акт сдачи-приемки строительных работ.

Про акт приема-передачи квартиры при продаже, читайте здесь.

Но при этом никак не упоминается сделка дарения, поскольку таковая относится к безвозмездным сделкам и уже содержит передачу объекта.

О договоре дарения сказано в ст.572. Здесь определено, что по договору дарения даритель передает безвозмездно или обязуется передать одаряемому в собственность вещь либо имущественное право.

Договором дарения одаряемый освобождается от имущественной обязанности по отношению к дарителю или третьему лицу.

Если в договоре сказано о необходимости встречной передачи вещи, права или обязательства, то подобный документ не может признаваться договором дарения.

Но в то же время стороны договора могут по собственному желанию составить передаточный акт.

Документ становится подтверждением того, что условия договора дарения исполнены в полном объеме. Также передаточный акт определяет точную дату, когда одаряемый стал законным владельцем предмета дарения.

При купле-продаже гаража

В случае осуществления сделок с недвижимостью оформление передаточного акта обязательно. Им фиксируется передача объекта, отчуждаемого по договору, и отсутствие взаимных претензий у частников сделки.

Передаточный акт является частью необходимого пакета документов, который подается в Регпалату для регистрации сделки. Подшивать акт к договору не требуется.

Купля-продажа гаража относится к разряду сделок с недвижимостью. Если новый владелец желает стать официальным собственником гаража, то ему надлежит зарегистрировать право собственности.

При этом наличие передаточного акта непременно. Важность акта в том, что он фиксирует состояние гаража на момент его передачи новому владельцу.

Прежний собственник может не сразу освободить гаражное помещение и в случае нанесения ущерба имуществу покупатель вправе требовать возмещения в судебном порядке.

Составляется акт передачи гаража в простой письменной форме. Условия передачи определяются по согласованию сторон. При этом акт может составляться как приложение к договору.

Также можно включить акт в текст договора, обозначив условие о том, что договор одновременно считается и передаточным актом. В этом случае договор имеет силу передаточного акта. При желании стороны могут заверить акт передачи у нотариуса.

К контракту аренды

Наличие передаточного акта при заключении соглашения об аренде можно рассмотреть на примере аренды земельного участка. Правоотношения относительно аренды земли регламентирует ст.22 ЗК РФ и гл.34 ГК РФ.

В соответствии со ст.609 ч.1 ГК контракт об аренде земельного участка заключается в письменной форме. В договоре содержаться условия передачи имущества арендатору (ст.607 ч.3 ГК). Иначе договор считается не заключенным.

Арендодатель обязан предоставить земельный участок арендатору в состоянии, которое соответствует условиям арендного контракта и целевому предназначению имущества (ст.611 ч.1 ГК).

То есть закон предусматривает передачу арендуемого имущества. Однако ни ГК, ни ЗК не обязует стороны составлять передаточный акт для подтверждения факта передачи объекта договора.

Что касается иных объектов недвижимости, то здесь закон однозначен. Передаточный акт должен быть при любой передаче сооружения или здания (ст.655 ГК).

Но независимо от необходимости составления передаточного акта по контракту аренды, составлять его крайне рекомендуется в любых случаях.

Во-первых, так предупреждаются споры относительно времени фактической передачи объекта аренды. Во-вторых, акт может подтвердить передачу документов, необходимых для использования арендованного имущества.

При реорганизации предприятия

Порядок правопреемственности при реорганизации юрлиц определяет ст.59 ч.1 ГК РФ.

Здесь говорится о том, что в содержании передаточного акта должно наличествовать положениям о правопреемстве по всем имеющимся обязательствам реорганизуемого юрлица касательно дебита/кредита.

Здесь же отображается порядок определения правопреемства, связанный с видоизменениями, какие могут произойти после подписания передаточного акта.

Утверждается акт учредителями юрлица либо органом, вынесшим решение о необходимости реорганизации.

Вместе с учредительной документацией передаточный документ подается для госрегистрации образованного юрлица. При непредставлении акта о передаче прав и обязанностей в госрегистрации будет отказано.

По ГК РФ реорганизация юрлица может проходить в пяти разных формах. Каждая из них имеет свои особенности и цели. Что должен заключать в себе передаточный акт при реорганизации?

Особых норм законом не предусмотрено. Ст.59 определяет лишь общую структурность документа. Основополагающие моменты, какие следует учесть при составлении:

При преобразовании

С 1.09.2014 отдельные положения законодательных нормативов РФ признаны утратившими силу и подверглась изменения ч.1 гл.2 ГК РФ. В частности ст.58-59 ГК действуют в редакции ФЗ №99 от 5.05.2014.

Прежде всего, ФЗ №99 исключил из ч.1 ГК упоминание о разделительном балансе. Единственным документом, определяющим права и обязанности юрлиц при реорганизации, стал передаточный акт.

При этом необходимость составления передаточного акта определена не для всех форм реорганизации. В настоящее время передаточный акт необходим лишь при реорганизации в виде выделения или разделения.

Видео: подрядные работы. Акт приема передачи

В ситуации с реорганизацией в форме преобразования составлять передаточный акт не обязательно. Закон не считает отсутствие данного документа нарушением.

При слиянии

Исходя из редакции п.1-2, п.5 ст.58 ГК, действовавшей до 1.09.2014 при реорганизации в форме слияния составление передаточного акта считалось обязательным.

Документ определял права и обязанности юрлица, возникшего после слияния организаций. Но изменения законодательства отменили обязанность составления передаточного акта.

По умолчанию принимается, что образовавшееся при слиянии юридических лиц новое юрлицо получает все права и обязанности прежних юрлиц. Таким образом, при слиянии составлять передаточный акт нет необходимости.

В то же время специалисты рекомендуют не игнорировать составление этого документа. В случае возникновения спорных ситуаций наличие акта предотвратит необходимость судебных разбирательств.

При присоединении

Исходя из того же отредактированного законодательства, ФЗ №99 в частности, определяется не обязательность оформления передаточного акта в случае реорганизации в форме присоединения.

Но нужно упомянуть и Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015. Здесь рассматривается правоприменение раздела 1 ч.1 ГК РФ.

В документе разъясняется, что при присоединении все имеющиеся права и обязанности участвующих в процессе юрлиц передаются образованному юридическому лицу в порядке универсального правопреемства.

Наличие или отсутствие передаточного акта на ситуацию не влияет. Факт правопреемства официально подтверждают выписка из ЕГРЮЛ и документы прекратившего деятельность юрлица.

Постановление подтвердило, что составлять передаточный акт при присоединении не требуется. Хотя стороны по своему усмотрению могут оформить данный документ.

Можно использовать и без юридических услуг образец передаточного акта при присоединении, составив его в простой письменной форме и заверив подписями и печатями.

Составление выписки из документа

При необходимости предоставления выписки из передаточного акта руководствоваться следует общими правилами оформления выписок из документов.

Как выглядит образец акта приема-передачи денежных средств в кассе узнайте из статьи: акт приема-передачи денежных средств.

Все об акте приема-передачи гаража по договору купли-продажи, читайте здесь.

Образец акта приема-передачи автомобиля к договору аренды, смотрите здесь.

Так составляется выписка на общем бланке организации, в котором указаны название организации и определены места для указания даты, номера и места составления.

В качестве наименование указывается «Выписка из __ (название документа)». Далее приводится часть документа, непосредственно имеющая отношение к запросившему лицу.

Готовый документ заверяется подписью должностного лица, ставится отметка о подлинности документа. В случае выдачи выписки сторонним субъектам документ заверяется печатью организации.

В целом какую бы форму не имел передаточный документ, он признается частью официальной документации. Наличие передаточного акта удостоверяет бесспорность оформленной сделки и исключает двоякость ее толкования.

Поэтому составлять передаточный документ желательно даже в тех случаях, когда законодательство прямо не обязует к оформлению данного документа.