Особенности договора купли-продажи недвижимости

Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах.

Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка совершается с соблюдением норм ГК РФ.

Купля-продажа – это одна из наиболее распространённых сделок, которая совершается в отношении недвижимости. Из-за специфики объекта законодатель выдели отдельный договор по ее реализации.

Соблюдение норм права, посвященных процессу продажи недвижимости, обеспечивает отсутствие проблем как для покупателя, так и для продавца. В частности, это касается процедуры регистрации прав.

Содержание

• Общие сведения
• Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Без ее прохождения сделка будет не завершена, а права надлежащим образом не переданы. Имеются и иные специфические моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости.

Общие сведения ↑

Договор купли-продажи предусматривает перевод права собственности на предмет от одной стороны к другой. При этом покупатель оплачивает определённую цену за совершение такой сделки.

Общие вопросы, касающиеся договора купли-продажи определены в главе 30 ГК РФ. Именно в ней раскрыто определение данной сделки (ст. 454 ГК РФ), обязанности продавца (ст. 456 ГК РФ) и покупателя (ст. 484 и 486 ГК РФ) и пр.

Отдельные виды объектов приобретаются на основе специальных правил. Речь идет о розничной купле-продаже, поставке, продаже предприятия и недвижимости.

Последняя регулируется особыми нормами в связи со специфическим статусом объекта. Так, права на него подлежат регистрации в Росреестре. Такое правило касается только недвижимой собственности. В связи с этим возникает ряд особенностей.

Например, договор должен быть обязательно закреплен в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), доверенность на совершение сделки от имени покупателя или продавца нотариально удостоверяется (ст. 185.1 ГК РФ).

Несоблюдение таких специальных условий приводит к отрицательным последствиям, в том числе признанию сделки ничтожной.

Итак, регулирование сделки по купле-продаже недвижимости осуществляется на основе параграфа 7 гл. 30 ГК РФ. При этом применяются и общие принципы, утвержденные в параграфе 1 данной главы.

Что это такое

Купля-продажа недвижимости представляет собой гражданско-правовой договор. Данная сделка порождает для продавца обязанность передать покупателю товар, а для покупателя — принять его и возместить стоимость, утвержденную в соглашении.

По своим характеристикам данный договор является:

Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК РФ признаются земельные участки, а также объекты, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им серьезного ущерба.

Обязанность по государственной регистрации прав на данное имущество определена в ст. 131 ГК РФ. Эта процедура производится в Росреестре.

Сведения о правах включаются в единый государственный реестр. Собственник недвижимого объекта имеет свидетельство о праве собственности.

Даже если стороны заключат договор – это не означает автоматическую смену владельца. До того момента, пока не будет проведена перерегистрация прав, собственником недвижимости числиться продавец.

С какой целью создается

Договор о купле-продаже недвижимости составляется с целью совершения сделки. В нем определяются все ключевые права и обязанности сторон, процесс их взаимодействия, способ разрешения споров и пр.

ГК РФ дает право продавцу и покупателю самостоятельно разрешить многие вопросы, в том числе определить штрафные санкции, порядок расчёта и т.д.

Если тот или иной вопрос не решен в договоре, то он будет регулироваться по гражданскому законодательству РФ. Кроме того, обязанность заключать такое соглашение в письменном виде прямо определена в ГК РФ (ст. 550).

Если некоторые разновидности сделок купли-продажи можно оговаривать в устном виде, то в отношении продажи недвижимости функционируют строгие правила.

Договор будет представлен в Росреестр, как основание для изменения собственника и внесения соответствующей информации в единый реестр.

Правовые аспекты

Вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, регулируются ГК РФ (параграф 7 гл. 30).

Именно в нем прописаны все основные моменты, связанные с данным соглашением:

Сам процесс регистрации перевода прав собственности утвержден в ФЗ № 122 1997 года. Так, в нем представлено само определение данного понятия.

В соответствии с п.1 ст. 2 ФЗ №122 государственная регистрация прав на недвижимость — правовой процесс, в ходе которого осуществляется признание и подтверждение образования или аннулирования прав на недвижимые объекты в соответствии с ГК РФ.

Процесс проведения процедуры определён в ст. 13 этого ФЗ. Список оснований для ее осуществления в ст. 17 ФЗ № 122.

Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ ↑

Мы уже рассмотрели определение договора купли-продажи и причины для его оформления. Социальную значимость этого соглашения трудно переоценить из-за знакомого «квартирного вопроса».

Образец договор купли-продажи товара между физическими лицами смотрите в статье: договор купли-продажи товара.

Как заполнить образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, читайте здесь.

Законодатель также подчеркнул ее, отразив порядок регулирования данного договора в отдельную графу ГК РФ. Форма соглашения определяется в ст. 550 Гражданского кодекса.

Договор реализации недвижимости всегда заключается в письменном виде. Если стороны решают устно договориться о передаче объекта в собственность покупателю, то такое соглашение признается ничтожным.

Договор должен быть подписан покупателем и продавцом. Но на этом процесс оформления сделки не считается завершённым.

После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Данное учреждения зафиксирует процесс переход прав собственности путем изменения информации в ЕГРП.

По соглашению о купле-продаже недвижимости стороны должны выполнить свои обязанности:

Факт передачи и принятия объекта заверяется передаточным актом. Обязанность продавца признается исполненной с момента подписания данного документа.

Существенные условия

Существенные условия соглашения о реализации недвижимости – предмет и его стоимость.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть прописаны сведения, помогающие идентифицировать недвижимое имущество, которое продается.

Среди прочих данных следует указать сведения о месте расположения объекта на соответствующем земельном участке или его нахождение в составе иного недвижимого предмета.

Ответ на вопрос о том, какая еще информация необходима для определения предмета, указан в постановлении Пленума ВАС №54 от 2011 года.

В нем определено, что в соответствии с ГК РФ для индивидуализации объекта достаточно написать его кадастровый номер (если таковой имеется).

Когда речь идет об объекте незавершенного строительства, то могут быть указаны и иные данные, в том числе местонахождение, площадь будущего объекта, свойства недвижимости.

Иногда на практике случаются ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода прав, ссылаясь на то, что предмет определен в договоре недостаточно точно.

ВАС признал, что подобное соглашение будет признано действительным, если недостающие данные записаны в акте приема-передачи.

Второе существенное условие – цена предмета. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор реализации недвижимости должен включать сведения о стоимости такого имущества.

При отсутствии этого условия, соглашение будет считаться недействительным. Если в договоре или нормативно-правовых актах не предусмотрено иное, то в стоимость недвижимости включается также цена земельного участка, который передается вместе с ней.

В соглашении может быть прописана цена за весь объект или же за единицу его площади. В таком случае стоимость определяется исходя из фактического размера имущества, которое передано покупателю.

В ст.558 ГК РФ утверждены особенности продажи жилой недвижимости.

В данной норме предусмотрено еще одно существенное условие – список лиц, которые по закону сохраняют право на пользование этим объектом даже после его продажи покупателю.

Составление соглашения

Итак, договор должен быть составлен в письменном виде. Всего надо оформить три экземпляра, которые передаются:

• покупателю;
• продавцу;
• в регистрирующий орган.

Составить договор может квалифицированный юрист или риелтор. Иногда стороны самостоятельно оформляют его. Если они используют типовую форму, то должны учитывать особенности своей сделки.

Обязательно в договор включаются существенные условия, которые мы рассмотрели ранее. Также в соглашении отражаются следующие положения:

• порядок расчетов;
• порядок передачи недвижимого имущества;
• обязательства сторон;
• ответственность продавца и покупателя;
• заключительные положения.

Порядок регистрации в Росреестре

Порядок регистрации прав в Росреестре закреплен в ФЗ № 122 1997 года. В соответствии со ст. 13 данного ФЗ данный процесс выглядит следующим образом:

• предоставление документов в Росреестр;
• проверка документации на соответствие требования законодательства РФ;
• внесение записи в ЕГРП при положительном решении вопроса;
• выдача свидетельства о праве собственности и иной документации.

Инициатива проведения данной процедуры может исходить от лица приобретающего права или от правообладателя. Регистрации производится в течение 10 рабочих дней с момента приема документов и заявления.

Для проведения процедуры заявители должны представить необходимые документы:

• заявление;
• квитанция о внесении средств в уплату государственной пошлины;
• документы, доказывающие право собственности продавца;
• план жилого помещения, представленный органом по учету объектов недвижимости;
• справка о лицах, которые могут пользоваться жилым помещением.

После проведения правовой экспертизы этих данных будет принято решение о регистрации перехода прав либо об отказе в осуществлении этих действий.

Отрицательный вердикт может быть вынесен в следующих случаях (ст. 20 ФЗ №122):

• заявление о государственной регистрации прав представил ненадлежащий заявитель;
• документы не соответствуют требованиям законодательства РФ;
• заявитель представил неполный комплект сведений на регистрацию;
• выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее;

Регистрирующий орган указывает причину принятия отрицательного вердикта в своем уведомлении.

Процедура расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам, утвержденным в гражданском законодательстве РФ.

Одна из сторон может потребовать аннулировать обязательства, если другая не исполняет свои обязанности или исполняет ненадлежащим образом.

Самыми распространенными причинам для расторжения договора являются следующие:

Сама процедура будет отличаться в зависимости от того, успела ли пройти регистрация перехода прав.

Если необходимость расторжения соглашения возникла до нее, то стороны могут либо оформить соглашение о расторжении, либо обратится в суд.

Когда процедура регистрации уже прошла, то законодатель предусматривает возможность провести государственную регистрацию соглашения по аннулированию договора только в момент, когда договор еще функционирует.

Особенности договор купли-продажи собаки узнайте из статьи: договор купли-продажи.

Образец договора купли-продажи авто по доверенности в 2020 году, читайте здесь.

Про договор купли-продажи банковского векселя, смотрите здесь.

Таким образом сделать это можно, если полное исполнение обязательств не произошло. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Образец заполнения

Мы уже упоминали о том, что договор реализации недвижимости имеет важное значение. Его будет оценивать Росреестр перед регистрацией прав.

Именно поэтому договор должен быть правильно оформлен. Только в этом случае стороны без проблем смогут пройти процедуру.

В заключение хотелось бы отметить, что договор реализации недвижимости – важный акт, который документально скрепляет факт проведения сделки.

Необходимо внимательно читать каждый его пункт, при необходимости дополнять его собственными положениями. Если ответственно подойти к процедуре оформления сделки, то можно избежать многих проблем в будущем.