Как выплачивается налоговый вычет при покупке квартиры в 2020 году

Законодатель частично облегчил налоговую нагрузку для покупателей жилья, предоставив возможность возврата налогового вычета при покупке квартиры.

Содержание

• Что нужно знать
• Способы получения
• Как определить размер налогового вычета при покупке квартиры
• Какие новые правила введены?
• Часто задаваемые вопросы

Исходя из этого, возникает необходимость более детально изучить вопрос о размере, способе начисления и механизме использования налогового удержания.

Что нужно знать ↑

По определению налогового законодательства физические лица, на которых лежит обязанность по уплате налогов, признаются налогоплательщиками (ст.19 НК РФ).

В то же время граждане имеют право на использование налоговых преференций. Одной из таких льгот для физических лиц является налоговый вычет (ст.220 НК РФ).

Удержание предоставляется заинтересованному лицу в размере фактически понесенных расходов на приобретение жилой недвижимости, но, не более 2 млн. руб.

При покупке квартиры в кредит по договору ипотеки, налогоплательщику предоставляется вычет на сумму фактически уплаченных процентов, но, не более 3 млн. руб.

Кроме того, если налогоплательщик использовал не всю сумму вычета, тогда она может быть учтена при повторной покупке.

Стандартная схема применения налоговых льгот предполагает, что плательщик налога имеет доходы, которые облагаются НДФЛ в размере 13% (ст.224 НК РФ). Поэтому налоговый вычет при покупке квартиры для ИП не предоставляется.

Стоит также отметить, что вычет включает в себе не только стоимость недвижимого имущества, но, и сумму процентов, которые вытекают из ипотечного кредита.

Основанием для использования налогового удержания является следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности;
• Договор купли-продажи;
• Акт приема-передачи;
• Налоговая декларация.

Что это такое

Налоговый вычет — это денежная сумма, на которую происходит уменьшение нало́гооблага́емой базы.

Тогда как, налоговая база включает в себе перечень определенных характеристик по отношению к объекту налогообложения и является одним из элементов налога (ст.38 НК РФ).

Российское законодательство выделяет 4 вида налоговых преференций этой категории:

1. Стандартный вычет.
2. Социальное удержание.
3. Имущественный вычет.
4. Профессиональное удержание.

Имущественный вычет предоставляется в следующих случаях:

• во время покупки жилого дома или квартиры;
• в результате приобретения земельных участков, выделенных, под индивидуальную жилищную застройку;
• при покупке земли, на которой уже находится жилой дом;
• для погашения процентов по ипотечному или целевому кредиту, полученному для строительства или покупки жилья.

Подбивая итог, можно сказать, что благодаря имущественному вычету граждане могут уменьшить сумму доходов, которые облагаются НДФЛ.

Если исходить из максимального размера стандартной налоговой льготы, то размер экономии может достигать 260 тыс. руб.

В случае оформления ипотеки налогоплательщик дополнительно может рассчитывать еще на 390 тыс. руб. Порядок применения налогового удержания регулируется положения НК РФ.

В связи с этим использование вычета происходит с учетом следующих ограничений:

• удержание распространяется только на доходы, которые облагаются НДФЛ;
• воспользоваться налоговой льготой могут исключительно налоговые резиденты РФ;
• вычет предоставляется в отношении расходов, осуществленных за счет личных сбережений налогоплательщика;
• покупка объекта недвижимости происходит не у взаимозависимых лиц.

Кто может получить

На получение налоговых преференций могут рассчитывать:

• резиденты РФ;
• пенсионеры;
• несовершеннолетние дети.

Под резидентами подразумеваются граждане, которые пребывают в РФ более 183 дней подряд на протяжении одного календарного года. Кроме того, указанные лица должны получать доход на территории страны и уплачивать налог.

То же самое касается и работающих пенсионеров, иначе они могут получить вычет за 3 года, которые предшествовали выходу на пенсию. Исключением может быть совершение сделок купли-продажи, повлекших, уплату НДФЛ.

Если недвижимое имущество оформляется на ребенка, тогда налоговое удержание за него получает работающий родитель, который, по сути, является его законным представителем (ст.27 НК РФ).

Есть ли срок давности?

Для того чтобы подать заявление на применение вычета законом не установлены конкретные сроки. Однако перерасчет налоговой суммы, которая предназначается к возврату налогоплательщику, производится не более чем за три календарных года.

Отсчет срока начинается с момента покупки объекта недвижимости. В случае частичного использования налогового удержания, его остаток может быть учтен во время покупки жилого дома или другой квартиры (ст.220 НК РФ).

Способы получения ↑

Налоговое удержание можно получить следующим образом:

• через Федеральную налоговую службу;
• непосредственно от работодателя.

При этом не стоит забывать, что налогоплательщик имеет право отказаться от использования вычета по заявлению.

Через налоговую инспекцию

Для получения вычета налогоплательщику нужно подать в орган ФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Сегодня это можно сделать в электронном виде через портал Госуслуги.

Однако налогоплательщик после этого должен будет подтвердить правдивость указанных сведений, что, в свою очередь, делает нецелесообразным двойную подачу отчетной документации.

Что касается письменного обращения в фискальный орган, то оно происходит по месту регистрации налогоплательщика.

При этом законом не установлено конкретной формы заявления на налоговый вычет.

Поэтому с примерными образцами можно ознакомиться на сайте ФНС. К заявлению о получении вычета нужно приложить следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права;
• договор, согласно с которым произошел переход права собственности на квартиру;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• документ, подтверждающий переход денежных средств (например, кассовый ордер, банковскую выписку);
• справку с места работы о размере заработной платы, с учетом удержанных налогов (форма 2-НДФЛ);
• номер расчетного счета для перечисления средств;
• копию паспорта каждого заявителя.

Если имущество приобретается в ипотеку необходимо дополнительно представить:

• кредитный договор и график погашения кредита;
• документы, которые подтверждают уплату процентов;
• свидетельство о заключении брака, если имущество является совместной собственностью;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка;
• заявление о распределении размера имущественного удержания между супругами.

На рассмотрение заявления налогоплательщика фискальному органу отводится 30 дней. Если решение налоговой службы будет положительным, тогда заявителю будет вручено соответствующее уведомление.

После этого плательщик НДФЛ может обратиться к работодателю, и как следствие получать 13% прибавки к заработной плате. Начисление производится до полной выплаты налогового вычета.

Если заявитель желает получить выплату через орган ФНС, тогда это станет возможным только со следующего года.

Одной из причин такой отсрочки является проведение камеральной проверки (ст.88 НК РФ).

В случае задержки выплаты налогового удержания фискальный орган обязан компенсировать налогоплательщику неустойку за каждый день нарушения сроков возврата.

Размер процентной ставки в этом случае зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если налоговый орган откажется выплатить проценты за задержку перечислений, тогда заинтересованное лицо может обратиться в суд.

От работодателя

Независимо оттого, что фактические выплаты будет осуществлять работодатель, налогоплательщик вначале должен обратиться в орган ФНС по месту проживания.

Это связано с тем, что работодатель не может самостоятельно принимать решение о начислении льгот. В случае положительного решения фискального органа о начислении вычета, заинтересованное лицо сможет обратиться к работодателю с соответствующим заявлением.

Как следствие, бухгалтерия предприятия, где работает налогоплательщик, будет ежемесячно производить начисление к заработной плате в размере 13%.

Прекращение выплат налогового вычета происходит с того дня, когда закончится утвержденная органом ФНС сумма.

Единственным недостатком получения налоговой льготы через работодателя является возможное увольнение, например, в связи с переменой места работы. В этом случае, возобновить выплату можно только со следующего налогового периода.

В свете таких обстоятельств, заинтересованному лицу выгоднее получать налоговое удержание через фискальный орган по итогам календарного года.

Отказ в получении

Налогоплательщики могут отказаться полностью, или приостановить использование налоговой льготы на несколько налоговых периодов (ст.56 НК РФ).

Другими словами, законодатель предоставил налогоплательщику право самостоятельно решать за какой период использовать налоговый вычет.

Что касается отказа в возврате уплаченного налога со стороны фискального органа, то это допускается в случаях установленных законом.

Основанием для отказа в применении налогового удержания могут быть следующие обстоятельства:

• квартира была куплена работнику за счет средств работодателя;
• приобретенное имущество оплачивалось за счет средств материнского капитала или в рамках программы «молодая семья», «военная ипотека»;
• сторонами договора являются взаимозависимые лица;
• налогоплательщик использовал право на получение вычета;
• заявитель не работает, и как следствие не является плательщиком НДФЛ;
• в случае непредставления заинтересованным лицом полного пакета документов.

Как определить размер налогового вычета при покупке квартиры ↑

Чтобы установить сумму вычета, налогоплательщику необходимо сравнить три суммы:

1. Налогооблагаемую прибыль за налоговый период, в отношении которого планируется использовать налоговое удержание.
2. Документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением жилья.
3. Установленный законом размер вычета.

При расчете можно использовать следующую формулу:

Где, СК – стоимость квартиры,

СВ – сумма вычета, 13% — ставка НДФЛ.

Таким образом, при использовании налогового вычета:

сумма налога = (стоимость квартиры — 2 млн. руб.) × 13%.

Если квартира покупается в ипотеку, то налогоплательщик имеет право на получение удержания в отношении суммы процентов. Допустим, что их размер составляет 1 млн. руб. В этом случае, налоговый вычет составит 130 тыс. руб.

Указанную сумму в отличие от основного удержания нельзя получить единовременно. Поэтому она будет перечисляться заемщику по мере погашения кредита.

Для получения налоговой льготы налогоплательщику придется ежегодно представлять в орган ФНС справку из банка об уплаченных процентах.

Оформление вычета по неуплаченным процентам не допускается. Кроме того, в случае перекредитования заемщик теряет право на получение налоговых льгот.

Это связано с тем, что происходит замена целевого назначения полученных денег. Так как в первом случае заемщик приобретает жилье, а во втором погашает кредит.

Чтобы было понятнее необходимо рассмотреть пример расчета налоговой льготы. Допустим, налогоплательщик единолично купил в ипотеку квартиру стоимостью 6 млн. руб.

Первоначальный взнос заемщика составил 2 млн. руб. Кредит взят сроком на 10 лет под 13% годовых. Вид платежа по займу аннуитетный.

Таким образом, переплата по процентам составит 3 166 916 руб. Максимальный размер вычета достигает 5 млн. руб. (2 млн. стоимость жилья и 3 млн. проценты по кредиту).

Исходя из этого, налогоплательщик может получить налоговое удержание в размере:

Сумма удержание	Расчет
260 тыс. руб. на покупку квартиры	2000000×13%
390 тыс. руб. на оплату процентов	3000000×13%

Совокупный размер налогового удержания составляет 650 (260+390) тыс. руб.

Какие новые правила введены? ↑

Начать стоит с того, что согласно с налоговым законодательством граждане обязаны предоставлять копии правоустанавливающих документов, которые подтверждают осуществление государственной регистрации объектов недвижимости.

Граничные сроки обращения в налоговый орган не могут быть позднее 31 декабря (ст.23 НК РФ).

Непредставление указанных документов влечет за собой административную ответственность для налогоплательщиков.

Что касается законодательных изменений в отношении вычетов, то к таким реформам можно отнести право налогоплательщиков на перенос неиспользованной суммы налогового удержания на будущий период (ст.220 НК РФ).

Налоговая преференция теперь привязана не к объекту недвижимости, а непосредственно к получателю льготы.

Другими словами, если речь идет о семейной паре, то в этом случае каждый супруг может использовать налоговый вычет по отдельности.

Нововведения распространяются на граждан, которые приобретают недвижимое имущество, начиная с 01.01.2014 (письмо Минфина от 22.08.2013 №03-04-06/34485).

Стоит также отметить возможность включения в налоговый вычет издержек связанных со строительством и отделкой жилого помещения.

Однако для этого, налогоплательщику необходимо отобразить эти моменты в договоре купли-продажи. Например, можно указать, что покупается объект незавершенного строительства или квартира без отделочных работ.

Кроме того, указанные расходы впоследствии должны быть документально подтверждены, иначе, фискальный орган может отказать в их компенсации.

Еще одним нововведением является возможность использования налогового удержания уплаченных процентов по кредиту (см. подзаголовок «Как определить размер налогового вычета…»).

При этом если кредит выдан в иностранной валюте, перерасчет в отечественную валюту происходит по курсу ЦБ на момент совершения платежей.

Часто задаваемые вопросы ↑

Самые распространенные вопросы, связанные с налоговым удержанием:

1. Можно ли использовать вычет при покупке квартиры на несовершеннолетнего ребенка.
2. Как поступить с удержанием, если квартира приобретается в порядке переуступки долга.
3. Допускается ли применение вычета, когда жилье покупается у родственников.
4. Распространяются ли налоговые преференции в случае приобретения квартиры в новостройке.
5. Предусматривает ли закон использование вычета неработающим гражданином.
6. Через сколько времени после сделки можно получить налоговое удержание.

Если квартира оформляется на несовершеннолетнего ребенка?

Еще недавно фискальный орган отказывал в выплате полного налогового удержания родителям, которые покупали квартиры в общую долевую собственность совместно с несовершеннолетними детьми.

Лейтмотивом отказа со стороны органов ФНС было то, что ребенок не имеет своих доходов, а, следовательно, ему не полагается имущественный вычет.

Однако Конституционный суд РФ разъяснил, что подобная трактовка налогового законодательства ставит в неравное положение налогоплательщиков.

Это связано с тем, что конституционная обязанность государства заключается в поддержке семьи, включая всех субъектов семейных правоотношений (мать, отца, ребенка).

Кроме того, принципы правового государства предполагают равенство всех граждан перед законом. Если же определенная категория налогоплательщиков ставится в другие условия по отношению к остальным налогоплательщикам, тогда эти принципы нарушаются.

Более детально с устранением законодательных пробелов можно ознакомиться в определении Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П.

Аналогичную позицию позже высказало Министерство финансов (письмо Минфина от 15.12.2010 № 03-04-05/7-729).

Более того, по мнению Минфина за ребенком сохраняется право на использование налогового удержания в будущем, независимо оттого, что мать увеличит размер вычета за счет доли ребенка (письмо Минфина от 10.04.2013 № 03-04-05/5-362).

При покупке квартиры по переуступке

Для получения налогового удержания в порядке переуступки налогоплательщику необходимо представить в орган ФНС расписку от цедента, т. е. лица, которое уступает свои права о получении денежной массы по договору цессии.

Указанный документ должен содержать все основные реквизиты стороны сделки, включая:

• паспортные данные;
• адрес проживания цедента, цессионария;
• данные ДДУ;
• информацию об объекте недвижимости.

Не стоит также забывать, что договора цессии подлежат обязательной государственной регистрации. Как следствие передача денег по договору должна происходить после регистрации.

Если факт передачи денег отображен в договоре, тогда расписка как отдельный элемент гражданских правоотношений, нет требуется.

Как следствие в фискальный орган предоставляется договор цессии или документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (письмо Минфина от 02.06.2009 N 03-04-05-01/402).

Если квартира покупается у родственников?

Налоговое законодательство исключает возможность получения налогового удержания, в частности если сделка купли-продажи происходит между взаимозависимыми лицами (ст.105.1 НК РФ).

Поэтому если налогоплательщик покупает квартиру у жены или родителей, тогда он не подпадает под льготный режим налогообложения.

Видео: налоговый вычет при покупке квартиры

Если брачные отношения между супругами были расторгнуты, то в этом случае они не являются взаимозависимыми лицами.

Как следствие в результате покупки квартиры у бывшего родственника налогоплательщик может воспользоваться вычетом (Письмо Минфина от 23 апреля 2012 г. №ЕД–4–3/6821).

Покупка квартиры в строящемся доме (новостройке)

Новостройки являются одной из самых сложных категорий недвижимого имущества.

Получению налоговых вычетов, как правило, предшествую следующие события:

• введение объекта недвижимости в эксплуатацию;
• заключение инвестиционного соглашения между застройщиком и инвестором;
• осуществление расчетов по указанному договору;
• подписание акта приема-передачи квартиры.

Что касается свидетельства о праве собственности, то оно необязательно. Исключается получение налогового вычета по предварительным соглашениям (письмо Минфина от 24.07.2013 № 03-04-07/29208) и вексельным договорам.

Если же рассматривать вопрос о строительстве жилого дома, тогда налогоплательщику, прежде всего, нужно собирать документы, подтверждающие расходы, включая:

• издержки по разработке проектно-сметной документации;
• затраты связанные с покупкой строительных материалов;
• расходы по оплате услуг строительной организации;
• издержки связанные с подключением к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

После того, как строительство будет закончено и дом введен в эксплуатацию, физическое лицо может получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

При наличии указанных документов налогоплательщик может на общих основаниях обращаться в налоговую службу для получения налогового вычета.

Возможен ли вычет, если человек не работает

Согласно с требованиями налогового законодательства налогоплательщики могут воспользоваться налоговыми льготами (ст.220 НК РФ).

Налогоплательщиками являются юридические и физические лица, на которых возложена обязанность по уплате налогов (ст.19 НК РФ). Как следствие указанные лица должны получать доход на территории РФ и уплачивать налог.

Если заинтересованное лицо не работает, тогда применение налогового вычета допускается за три календарных года, которые предшествовали увольнению.

Аналогичный порядок предусмотрен для пенсионеров (см. подзаголовок «Кто может получить»). Исключением может быть неиспользованное налоговое удержание при покупке очередного объекта недвижимости.

Через сколько можно получить?

Применение налоговой льготы допускается исключительно после подачи заинтересованным лицом налоговой декларации.

В то же время фактическая выплата денежных средств происходит по окончании налогового периода (ст.220 НК РФ).

Указанный срок может быть изменен, если заявитель обратится с письменным заявлением к работодателю, при условии, что фискальный орган подтвердит его право на получение налогового удержания.

Подбивая итог налогового законодательства, следует отметить основные моменты, связанные с льготным режимом налогообложения.

К таким факторам относится возможность использования вычета, как на покупку жилья, так и для компенсации процентов по ипотеке.

Также законодатель предоставил возможность налогоплательщикам переносить неиспользованную сумму налогового удержания.

И самое главное то, что Конституционный суд наконец-то защитил права несовершеннолетних детей.