Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

Необходимо более детально разобраться с этим вопросом, чтобы понимать: кто, в каком размере и куда должен производить оплату налога, а также какие льготы предусмотрены законом.

Содержание

• Определение
• Условия сделки
• Нюансы возврата налога в 2020 году
• Как получить имущественный налоговый вычет
• Вопросы

Определение ↑

По общим правилам продажа квартиры приносит определенный доход ее владельцу. В результате этот доход подлежит налогообложению.

Согласно с требованиями Налогового кодекса для резидентов налог установлен в размере 13%, а для нерезидентов 30%.

Что касается налогового вычета, то по сути это налоговая преференция. Другими словами, сумма, на которую происходит уменьшение облагаемых налогом доходов физического лица.

Совокупный размер налогового удержания во время приобретения недвижимости не может быть больше 2 млн. руб.

Фактически размер экономии покупателя составляет 260 тыс. руб. Порядок применения налоговых вычетов регулируется НК РФ.

Сегодня предусмотрены следующие налоговые удержания:

• стандартные вычеты;
• социальные удержания;
• профессиональные вычеты;
• имущественные удержания.

Налоговый вычет после продажи квартиры относится к категории имущественных удержаний и регулируется ч.2 ст.220 НК РФ.

Условия сделки ↑

Закон предусматривает перечень следующих ограничений:

1. Применение вычета допускается в отношении доходов, что облагаются НДФЛ в размере 13%.
2. Право на получение удержания имеют граждане, являющиеся налоговыми резидентами России.
3. Предоставление вычета допускается в отношении тех расходов, которые осуществлялись за счет личных средств налогоплательщика, включая кредитные деньги.
4. Повторное использование имущественного налогового удержания, которое предусмотрено пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается.

В собственности более 3 лет

Если недвижимое имущество находится в собственности более 3-х лет, то в случае ее продажи у налогоплательщика не возникает никаких налоговых обязательств.

Исчисление сроков производится на основании свидетельства о государственной регистрации права. В случае кооперативной застройки жилья дата устанавливается по документу о полной выплате пая.

При отчуждении объекта недвижимости, который достался в наследство, дата возникновения права исчисляется со дня смерти предыдущего владельца.

В отношении ипотечного имущества, сроки исчисляются с того дня, когда был подписан акт приема-передачи квартиры.

В собственности менее 3 лет

Если недвижимое имущество находится в собственности менее 3-х лет, тогда на продавца возлагается обязанность по уплате налога в размере 13%.

Параллельно допускается использование имущественного удержания. Фактически облагаемая налоговая база может быть уменьшена на 1 млн. руб.

Если же стоимость имущества не превышает 1 млн. руб., тогда налогоплательщик освобождается от налогообложения.

Декларирование расходов на покупку имущества должно происходить в тот год, когда они совершались. Сроков давности на подачу заявления по налоговому вычету законом не установлено.

Однако перерасчет налога к возврату производится не более чем за три года, начиная со дня приобретения объекта недвижимости.

Если право на получение налогового вычета использовано не в полном объеме, тогда остаток переносится на будущий период до полного использования.

При покупке имущества в совместную собственность, происходит потеря права на использование налогового удержания одним из супругов.

Полученной по наследству

Регистрация права собственности закрепляет права конкретного владельца на объект недвижимости.

Если состав собственников изменяется, то этот факт также подлежит государственной регистрации.

Пример. Допустим, что имущество было куплено супругами в 2007 г., в долевую собственность. Но, так как муж умер в 2012 г., то жена приняла после него наследство.

Став единственным владельцем квартиры, супруга спустя время принимает решение продать квартиру.

В приведенном примере ключевым фактором является первичная дата регистрации права на ½ часть квартиры.

В связи с тем, что ½ часть квартиры была более 3-х лет в собственности супруги, то после продажи оставшейся ½ части имущества она освобождается от налогообложения.

Нюансы возврата налога в 2020 году ↑

Согласно с НК РФ все доходы граждан облагаются налогом. Естественно, доход от продажи недвижимости не исключение.

При этом существует несколько случае, когда граждане могут не платить налоги или существенно минимизировать их размер.

Исходя из этого, ниже будут рассмотрены несколько возможных ситуаций, которые помогут понять какой налог необходимо платить, и, главное, в каком размере.

Кроме того, следует обратить внимание на возможные законодательные нововведения. Одним из них является отмена 3-летнего срока на использование налогового удержания.

Другими словами, использовать налоговую льготу смогут и те граждане, которые владеют жильем уже в течение продолжительного времени.

Однако основным ограничительным условием в этом случае будет разовое участие в сделке. Владельцы нескольких объектов недвижимости лишаются права на использование налогового удержания.

Когда налог платить не нужно

От уплаты налога при продаже квартиры освобождаются собственники, владеющие имуществом более 3-х лет. Им также не нужно сдавать декларацию.

Кроме того, не нужно платить налог, если сумма при отчуждении одной квартиры и покупки другой одинаковая.

При отчуждении имущества с целью покупки другого жилья, владелец также может применить:

• взаимозачет налога во время продажи, с правом на имущественное удержание при покупке.

Взаимозачеты требуют выполнения следующих условий:

• совершение сделок должно проходить в течение одного года;
• владелец не должен был применять налоговый вычет ранее.

Частичная оплата

Если квартира находится в собственности до 3-х лет, тогда уменьшить размер налога во время ее продажи можно следующим образом:

• применить налоговое удержание;
• уменьшить рассчитываемую сумму на расходы, что связаны с приобретением квартиры.

При расчете можно применить следующую формулу:

• при использовании налогового удержания: 

• при подтверждении расходов на покупку квартиры:

Оплата налога полностью

Размер дохода превышающего сумму налогового удержания подлежит налогообложению по ставке 13%. Законом предусмотрен перечень ограничений на использование налогового удержания.

Одним из таких ограничений является недопустимость использования вычета по отношению к материнскому капиталу или жилищным сертификатам.

Если стоимость имущества составляет 1 млн. 800 тыс. руб., из которых 250 тыс. руб. материнский капитал, то удержание будет производиться из суммы 1 млн. 550 тыс. руб.

Как получить имущественный налоговый вычет ↑

Чтобы получить имущественное удержание необходимо сдать декларацию по форме 3-НДФЛ, а также пакет следующих документов:

1. Заявление на получение вычета.
2. Договор, подтверждающий переход права собственности на объект недвижимости.
3. Акт приема-передачи имущества.
4. Документ, по которому были переданы денежные средства (кассовый ордер и др.).
5. Справку с места работы о размере доходов и удержанных налогов за текущий год (форма 2-НДФЛ).

Рассмотрение заявления занимает около 30 дней с момента его подачи. При положительном решении заявителю будет выдано соответствующее уведомление, которое нужно предоставить по месту работы, и как следствие получать прибавку к заработной плате в размере 13%.

Начисления должны производиться до тех пор, пока полностью не произойдет выплата предоставленного налогового удержания.

Получить возврат уплаченного налога, можно через налоговый орган, но, на следующий год с момента подачи заявления.

Вопросы ↑

Самые распространенные вопросы, связанные с налоговыми вычетами следующие:

1. Сколько раз можно получить налоговое удержание.
2. Есть ли налоговые льготы для пенсионеров.
3. Можно ли получить вычет, если сделка совершена между родственниками.
4. Как получить вычет при продаже части квартиры.
5. Порядок распределение налогового удержания между продавцами.

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Количественных ограничений на использование налоговых удержаний во время отчуждения имущества законом не предусмотрено.

Видео: доходное место — налоги и налоговые вычеты по операциям с недвижимостью

Суть налогового вычета сводится к сокращению налоговой базы на размер удержания, но, не более суммы доходов при отчуждении имущества.

Исходя из этого, допускается использование налогового удержания во время продажи недвижимого имущества хоть каждый год.

Что касается применения налоговых вычетов к покупаемому имуществу, то здесь работает принцип однократности.

Прежде всего, это связано с фактической компенсацией денег из государственного бюджета. Подача деклараций в отношении отчуждаемого имущества осуществляется до 30 апреля каждого года.

Как быть пенсионерам

Закон не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров. В то же время эта категория налогоплательщиков может минимизировать свои расходы за счет налогового вычета.

Норма по компенсации налоговых удержаний также распространяется на продажу имущества, что является общей долевой собственностью, о чем детальнее в письме Минфина от 03.02.2012 №03–04–05/7–112.

Если продажа квартиры оформлена родственнику

Налоговое удержание не предоставляется, в частности, когда происходит покупка недвижимости у взаимозависимых лиц, перечень которых перечислен в ст.105.1 НК РФ.

Поэтому покупка имущества у жены, мужа, родителей или детей исключает возможность получение налогового удержания.

После развода бывшие родственники не подпадают под определение взаимозависимых лиц.

Приобретая у совладельцев часть имущества они могут рассчитывать на вычет , что регламентировано письмом Минфина от 23 апреля 2012 г. №ЕД–4–3/6821.

При продаже квартиры в долевой собственности

Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет сопровождается множеством нюансов.

К примеру, одновременное отчуждение всех частей приводит к пропорциональному распределению налогового удержания соответственно с долями владельцев.

При продаже частей квартиры в разное время, каждый из владельцев может рассчитывать на предоставление удержания в размере 1 млн. руб.

При возникновении данного вопроса был дан ответ письмом ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4–3/13576.

Если налогоплательщик получает имущество в собственность частями, то во время отчуждения квартиры целиком необходимо установить, когда именно каждая часть перешла в собственность (письмо Минфина от 02.04.2007 № 03–04–06–01/107).

Пример. Налогоплательщик решил продать квартиру, что переходила к нему в собственность в разные периоды: 1/3 – после приватизации, 1/3 – после вступления в наследство, 1/3 — по договору дарения. Причем 2/3 части квартиры были в собственности более 3-х лет.

При продаже квартиры за 2,4 млн. руб. налогоплательщик освобождается от налогообложения, так как стоимость 1/3 части квартиры, которая была в собственности менее 3 лет, отчуждена всего за 800 тыс. руб.

Тот же принцип расчетов работает в случае отчуждения квартиры, что находится в долевой собственности нескольких лиц, владеющих частями на протяжении разных отрезков времени (письмо Минфина от 19.05.2008 № 03–04–05–01/166).

Распределение налогового вычета между продавцами

Во время отчуждения имущества, что находится в общей совместной собственности, распределение налогового удержания производится в размерах, согласованных, между совладельцами.

Если происходит продажа частей, что принадлежат несовершеннолетним детям, тогда в случае возникновения налоговых обязательств оплата налога возлагается на родителей.

При этом не стоит забывать, что налоговая инспекция берет во внимание только официальные документы, на основании которых можно установить понесенные налогоплательщиком расходы при покупке недвижимости.

Поэтому уплаченные, но, не отображенные в договоре купли-продажи деньги не подпадают под налоговый вычет.

Видео: налоговый вычет 2020

Между покупателем и продавцом часто возникает спор по поводу суммы, которую нужно указывать в договоре купли-продажи.

Особенно такие конфликты возникают тогда, когда продавец владел имуществом менее 3 лет и хочет указать сумму в размере 1 млн. руб., так как применение вычета полностью освободит его от уплаты налога.

В таком случае стороны сделки часто не учитывают возможность дополнительного уменьшения налога за счет увеличения расходов на покупку квартиры, о чем говорилось выше.

Если ситуацию не изменить, то, согласившись, на отображение в договоре суммы в размере 1 млн. руб. покупатель потеряет 130 тыс. руб. «упущенной выгоды» по налоговому удержанию на покупку квартиры.

Конечно, обиженные покупатель может пойти в налоговую инспекцию и сообщить о реальной стоимости имущества, но, даже расписка не будет достаточным документом для контролирующего органа.

Подбивая итог этого краткого обзора, можно отметить, что действующие налоговые преференции позволяют не только открыто совершать сделки связанные с отчуждением недвижимости, но, и экономить значительную часть средств.

Кроме того, как показывает анализ нормативных разъяснений, Налоговый кодекс защищает в этой части, даже права тех совладельцев, в собственности которых находятся незначительные части недвижимого имущества.