Налог с продажи недвижимости - коммерческой, для физлиц, для нерезидентов

Законодательством предоставляются льготы для уменьшения сумм налогов к уплате для разных категорий лиц.

Содержание

• Если продавец:
• Условия продажи в 2020 году:
• Налоговый вычет:
• Особенности подоходного налога с продажи:
• Налог с продажи недвижимости в 2020 году

Если продавец: ↑

Особенности налогообложения будут в первую очередь, зависеть от того, кто является плательщиком.

Физическое лицо

Физическими лицами уплачивается налог с доходов, исчисленный при продаже собственности. Величина налога регулируется гл. 23 НК РФ и составляет 13 % от величины базы – стоимости имущества.

Законодательством предоставляются льготы, которыми может воспользоваться продавец – физическое лицо:

1. Налог подлежит уплате только при продаже имущества, находящееся в правах собственности менее 3-х лет.
2. Снизить налогооблагаемую базу можно на величину вычета, предоставляемому налогоплательщику.

Обложению подлежат суммы, полученные в денежном выражении или эквиваленте, полученном в счет доходов от продажи, например, ценными бумагами.

Подтвердить право на вычет можно только при подаче декларации 3НДФЛ, представляемой в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Для индивидуальных предпринимателей продажа имущества, которое не участвовало в предпринимательской деятельности, распространяются правила, принятые для физических лиц.

В случае продажи имущества, приобретенного в целях получения дохода от основной деятельности, сумма включается в налогооблагаемую базу, уменьшенную на профессиональный вычет или величину расходов по недвижимости.

Начисляемый налог с продажи недвижимости с пенсионеров не имеет отличий от налогообложения других физических лиц. Продажа подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.

Юридическое лицо (организация)

Юридические лица могут владеть недвижимым имуществом, полученным в собственность по договорам купли-продажи.

Продажа недвижимости облагается налогом в зависимости от выбранной организацией основной системы налогообложения.

При продаже начисляется:

• налог на прибыль при ведении учета по ОСНО в размере 20 %. Дополнительно начисляется НДС;
• единый налог при принятой системе в виде УСНО в размере 6 или 15% в зависимости от вида упрощенной системы.

Налог взымается на разницу суммы продажи, начисленной предприятием самостоятельно и остаточной стоимостью.

Остаточная стоимость определяется после начисления амортизации в течение срока полезной эксплуатации.

Суммы, полученные от продажи имущества, включаются в состав выручки, облагаемой в общем порядке.

Если при постановке недвижимости на учет производился вычет по НДС, его необходимо восстановить на сумму остатка стоимости и произвести уплату в бюджет.

Нерезидент (иностранец)

Нерезиденты РФ, продающие недвижимость, уплачивают НДФЛ в размере 30% от стоимости имущества.

Реализация имущества имеет особенности:

1. Гражданство на определение статуса нерезидента не влияет. Проживание на территории страны в течение срока более 183 дней автоматически создает статус резидента.
2. На нерезидентов не распространяется действие льгот, предоставляемых законодательством.

Нерезидент должен подать декларацию 3НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости и уплатить положенный налог в срок до 15 июля.

Уплата производится через банки, доверенных лиц и платежные электронные системы.

Условия продажи в 2020 году: ↑

При реализации имущества законодательство предоставляет резидентам-физическим лицам льготу при обложении налогом имущества, находящегося в пользовании более 3-х лет.

Данное имущество при продаже не подлежит налогообложению.

В собственности более 3-х лет

Для использования льготы по отсутствию налогообложения при продаже необходимо четко определить дату начала владения собственности.

Вступление в права распоряжения имуществом возникает:

• с момента прохождения государственной регистрации при получении имущества по договорам мены, купли-продажи;
• после полной выплаты пая при получении недвижимости в кооперативном доме.

При продаже недвижимости, находящейся в личном владении более 3-х лет, не возникает обязанность по представлению декларации в ИФНС.

В собственности менее 3-х лет

Недвижимое имущество, находящее в собственности, облагается налогом в размере 13 %, уменьшенные на предоставленный законом вычет или расходы, понесенные при покупке.

Сумма, начисленная к уплате, подтверждается декларацией 3НДФЛ, поданной в региональное отделение ИФНС.

Уклонение от обязанностей налогоплательщика влечет начисление пени в размере 1/300 процентной ставки рефинансирования.

Срок исковой давности – 3 года, расчет срока давности начинается со дня окончания налогового периода, в котором событие имело место.

Полученной по наследству

Недвижимость, полученная по наследству, не является доходом граждан и не подлежит обложению НДФЛ.

Позиция высказана в письме Минфина от 18.01.2013г. за № 03-04-05/4-36 и четко указывает на отсутствие обязанности получателя экономической выгоды в виде наследуемого имущества по уплате НДФЛ.

Продажа имущества облагается в общем порядке. Имущество, полученное по наследству, имеет особенности в определении срока получения прав.

Право собственности, дающее возможность применить льготу после нахождения в собственности более 3-х лет, наступает со дня смерти наследодателя при получении имущества в порядке наследования.

Налоговый вычет: ↑

Законодательством предоставляется право физическим лицам уменьшить НДФЛ при продаже имущества – дома, квартиры, неоконченного строения.

Льгота предоставляется единственный раз. При продаже очередного объекта новый налог на продажу недвижимости взимается без предоставления льготы.

Для категории покупателей также предоставляется вычет в виде возврата НДФЛ.

При покупке

Физические лица имеют право на имущественный вычет при покупке имущества на сумму 2 миллиона рублей с правом переноса остатка неиспользованных сумма на другие объекты в будущем.

Правило применения вычета до полного погашения сумм распространяется только на объекты, приобретенные, начиная с 2020 года.

Суть вычета заключается в возврате сумм уплаченного НДФЛ с доходов, порученной в процессе ведения трудовой деятельности.

Имеется ряд особенностей для определения имущественного вычета для неработающих граждан пенсионного возраста для возврата НДФЛ и в случае владения имущества несовершеннолетним лицом:

• для применения вычета неработающему пенсионеру можно использовать доход 3-х лет, предшествующих пенсионному возрасту;
• вычет за несовершеннолетних детей может получить один или оба родителя.

В случае приобретения имущества за счет ипотечного кредита, в величине вычета с начала 2020 года можно учесть процента за пользование кредитными средствами в размере 3 миллионов рублей.

Ранее сумма процентов использовалась в вычете без ограничения.

Право на вычет должно подтверждаться документально, налогоплательщиком предоставляются документы по недвижимости, доходах в составе декларации 3 НДФЛ и заявления на возврат средств.

При продаже

Законодательством предоставляются варианты на выбор продавца для уменьшения суммы налога:

1. Налогоплательщик имеет право снизить сумму налогооблагаемой базы при продаже на вычет в 1 миллион рублей. Вычет предоставляется на объект. Вычет по собственности, находящейся в долевом участии, распределяется между владельцами в пропорции, рассчитанной по частям долей.
2. Физическое лицо может снизить налоговую базу на сумму фактически произведенных при приобретении имущества расходов.

Подтверждать сумму вычета для уменьшения дохода от продажи необходимо документами, прилагаемыми к декларации 3НДФЛ.

В перечень документов входят договор, акт приема-передачи имущества, свидетельство на право собственности, платежные документы, иные доказательства произведенных расходов при покупке продаваемого имущества.

Особенности подоходного налога с продажи: ↑

Применение вычета имеет ряд особенностей:

• при продаже одновременно двух квартир можно применить оба вычета;
• вычет при продаже имущества в виде незавершенного строительства производится в сумме 250 тысяч рублей. Объект должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Незавершенное строительство недвижимости относится к прочему имуществу, о чем прямо указывается в письме Минфина от 13.01.2012 за № 03-04-05/9-9.

Физическое лицо может использовать материнский капитал для увеличения суммы произведенных расходов согласно письму ФНС 22.07.2014г. за № БС-4-44/14019@.

Учет расходов производится только в случае целевого использования материнского капитала при покупке имущества.

В отличие от продажи, для физлиц использовать имущественный вычет при покупке недвижимости, произведенной за счет сумм материнского капитала, не допускается законодательством (п.5 ст.220 НК РФ).

Как можно уменьшить налог?

Предоставляемое государством право на вычет стимулирует стороны на полное указание суммы вычета в договоре.

Лица в большинстве случаев продают и приобретают жилое имущество в одном налоговом периоде – календарном году.

Оба вычета, предоставляемого плательщику при продаже и покупке, можно указать в одной декларации.

Если сумма продажи имущества 3 миллиона, то налогоплательщик, применив оба вычета (1 и 2 миллиона), может избежать уплаты налога в бюджет.

При продаже коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость, продаваемая организациями, в обязательном порядке подлежит обложению прибыль. Снизить сумму налога может величина произведенных расходов при приобретении имущества.

Видео: о налоге при продаже недвижимости

Особенностью налогообложения при ведении коммерческой деятельности, в том числе учете имущества, является обязанность получения прибыли, продажа с убытком приводит к доначислению налога на сумму упущенной выгоды.

Единственной возможностью снизить налог получится при передаче имущества другой организации в виде доли уставного капитала.

Продажа складочного имущества или вывод долей денежными средствами не являются объектом налогообложения.

Платить ли налоги в России от продажи зарубежной недвижимости?

Имущество граждан РФ, расположенное за рубежом страны, подлежит при продаже налогообложению по законам государства – места расположения собственности.

Налогоплательщик должен уплатить НДФЛ по ставке 13 % с разницы суммы полученных доходов и понесенных расходов.

Допускается применять все льготы, предоставляемые плательщику при продаже имущества в РФ. Часть стран рассматривает продажу недвижимости как доход.

Однако, если между РФ и другой страной имеется международный договор об исключении двойного налогообложения, иностранное государство может зачесть уплаченную сумму в счет погашения обязательств при продаже недвижимости.

Налог с продажи недвижимости в 2020 году ↑

Планируемые нововведения 2020 в отношении недвижимости коснутся, в первую очередь, определению цене имущества по кадастровой стоимости. Вводится правило планируется по регионам.

Сложно определить на раннем этапе, каким образом нововведение отразится на продажной стоимости недвижимости и с какой суммы будет взиматься налог.

Регионам предоставят право на изменение периода владения, свыше которого не будет взыматься налог.

Планируется замена трехлетнего срока владения, свыше которого налог не начисляется, на льготу, которую необходимо будет предъявлять в заявительном порядке.

Видео: налоги при продаже недвижимости

Продажа имущества является видом сделки для получения дохода. Не зависимо от категории лиц, полученная сумма экономической выгоды подлежит обложению налогами.

Физические, юридические лица и нерезиденты имеют существенные отличия в налогообложении, что определяется статусом имущества – для личного пользования или получения коммерческой пользы.

Государство максимально льготирует налогообложение, в применении которого используется множество нюансов и тонкостей законодательных актов.