Рубрики

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах.

Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка совершается с соблюдением норм ГК РФ.

Купля-продажа – это одна из наиболее распространённых сделок, которая совершается в отношении недвижимости. Из-за специфики объекта законодатель выдели отдельный договор по ее реализации.

Соблюдение норм права, посвященных процессу продажи недвижимости, обеспечивает отсутствие проблем как для покупателя, так и для продавца. В частности, это касается процедуры регистрации прав.

Содержание

Без ее прохождения сделка будет не завершена, а права надлежащим образом не переданы. Имеются и иные специфические моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости.

Общие сведения ↑

Договор купли-продажи предусматривает перевод права собственности на предмет от одной стороны к другой. При этом покупатель оплачивает определённую цену за совершение такой сделки.

Общие вопросы, касающиеся договора купли-продажи определены в главе 30 ГК РФ. Именно в ней раскрыто определение данной сделки (ст. 454 ГК РФ), обязанности продавца (ст. 456 ГК РФ) и покупателя (ст. 484 и 486 ГК РФ) и пр.

Отдельные виды объектов приобретаются на основе специальных правил. Речь идет о розничной купле-продаже, поставке, продаже предприятия и недвижимости.

Последняя регулируется особыми нормами в связи со специфическим статусом объекта. Так, права на него подлежат регистрации в Росреестре. Такое правило касается только недвижимой собственности. В связи с этим возникает ряд особенностей.

Например, договор должен быть обязательно закреплен в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), доверенность на совершение сделки от имени покупателя или продавца нотариально удостоверяется (ст. 185.1 ГК РФ).

Несоблюдение таких специальных условий приводит к отрицательным последствиям, в том числе признанию сделки ничтожной.

Итак, регулирование сделки по купле-продаже недвижимости осуществляется на основе параграфа 7 гл. 30 ГК РФ. При этом применяются и общие принципы, утвержденные в параграфе 1 данной главы.

Что это такое

Купля-продажа недвижимости представляет собой гражданско-правовой договор. Данная сделка порождает для продавца обязанность передать покупателю товар, а для покупателя — принять его и возместить стоимость, утвержденную в соглашении.

По своим характеристикам данный договор является:

Возмездным Так как покупатель выплачивает продавцу денежные средства
Консенсуальным То есть считается действующим с момента подписания соглашения сторонами
Взаимным Потому что порождает как для покупателя, так и для продавца права и обязанности

Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК РФ признаются земельные участки, а также объекты, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им серьезного ущерба.

Обязанность по государственной регистрации прав на данное имущество определена в ст. 131 ГК РФ. Эта процедура производится в Росреестре.

Сведения о правах включаются в единый государственный реестр. Собственник недвижимого объекта имеет свидетельство о праве собственности.

Даже если стороны заключат договор – это не означает автоматическую смену владельца. До того момента, пока не будет проведена перерегистрация прав, собственником недвижимости числиться продавец.

С какой целью создается

Договор о купле-продаже недвижимости составляется с целью совершения сделки. В нем определяются все ключевые права и обязанности сторон, процесс их взаимодействия, способ разрешения споров и пр.

ГК РФ дает право продавцу и покупателю самостоятельно разрешить многие вопросы, в том числе определить штрафные санкции, порядок расчёта и т.д.

Если тот или иной вопрос не решен в договоре, то он будет регулироваться по гражданскому законодательству РФ. Кроме того, обязанность заключать такое соглашение в письменном виде прямо определена в ГК РФ (ст. 550).

Если некоторые разновидности сделок купли-продажи можно оговаривать в устном виде, то в отношении продажи недвижимости функционируют строгие правила.

Договор будет представлен в Росреестр, как основание для изменения собственника и внесения соответствующей информации в единый реестр.

Правовые аспекты

Вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, регулируются ГК РФ (параграф 7 гл. 30).

Именно в нем прописаны все основные моменты, связанные с данным соглашением:

ст. 549 Понятие договора
ст. 550 Форма соглашения
ст. 551 Процесс государственной регистрации перемещения прав собственности
ст. 552 Права на земельный надел, на котором размещена недвижимость
ст. 554 Порядок выявления предмета сделки, как первого существенного условия
ст. 555 Порядок утверждения и указания цены сделки, как второго существенного условия
ст. 556 Оформление процесса передачи недвижимости
ст. 557 Последствия передачи объекта плохого качества
ст. 558 Особенности реализации жилых объектов

Сам процесс регистрации перевода прав собственности утвержден в ФЗ № 122 1997 года. Так, в нем представлено само определение данного понятия.

В соответствии с п.1 ст. 2 ФЗ №122 государственная регистрация прав на недвижимость — правовой процесс, в ходе которого осуществляется признание и подтверждение образования или аннулирования прав на недвижимые объекты в соответствии с ГК РФ.

Процесс проведения процедуры определён в ст. 13 этого ФЗ. Список оснований для ее осуществления в ст. 17 ФЗ № 122.

Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ ↑

Мы уже рассмотрели определение договора купли-продажи и причины для его оформления. Социальную значимость этого соглашения трудно переоценить из-за знакомого «квартирного вопроса».

Законодатель также подчеркнул ее, отразив порядок регулирования данного договора в отдельную графу ГК РФ. Форма соглашения определяется в ст. 550 Гражданского кодекса.

Договор реализации недвижимости всегда заключается в письменном виде. Если стороны решают устно договориться о передаче объекта в собственность покупателю, то такое соглашение признается ничтожным.

Договор должен быть подписан покупателем и продавцом. Но на этом процесс оформления сделки не считается завершённым.

После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Данное учреждения зафиксирует процесс переход прав собственности путем изменения информации в ЕГРП.

По соглашению о купле-продаже недвижимости стороны должны выполнить свои обязанности:

Продавец Передать товар
Покупатель Принять товар и оплатить его стоимость

Факт передачи и принятия объекта заверяется передаточным актом. Обязанность продавца признается исполненной с момента подписания данного документа.

Существенные условия

Существенные условия соглашения о реализации недвижимости – предмет и его стоимость.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть прописаны сведения, помогающие идентифицировать недвижимое имущество, которое продается.

Среди прочих данных следует указать сведения о месте расположения объекта на соответствующем земельном участке или его нахождение в составе иного недвижимого предмета.

Ответ на вопрос о том, какая еще информация необходима для определения предмета, указан в постановлении Пленума ВАС №54 от 2011 года.

В нем определено, что в соответствии с ГК РФ для индивидуализации объекта достаточно написать его кадастровый номер (если таковой имеется).

Когда речь идет об объекте незавершенного строительства, то могут быть указаны и иные данные, в том числе местонахождение, площадь будущего объекта, свойства недвижимости.

Иногда на практике случаются ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода прав, ссылаясь на то, что предмет определен в договоре недостаточно точно.

ВАС признал, что подобное соглашение будет признано действительным, если недостающие данные записаны в акте приема-передачи.

Второе существенное условие – цена предмета. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор реализации недвижимости должен включать сведения о стоимости такого имущества.

При отсутствии этого условия, соглашение будет считаться недействительным. Если в договоре или нормативно-правовых актах не предусмотрено иное, то в стоимость недвижимости включается также цена земельного участка, который передается вместе с ней.

В соглашении может быть прописана цена за весь объект или же за единицу его площади. В таком случае стоимость определяется исходя из фактического размера имущества, которое передано покупателю.

В ст.558 ГК РФ утверждены особенности продажи жилой недвижимости.

В данной норме предусмотрено еще одно существенное условие – список лиц, которые по закону сохраняют право на пользование этим объектом даже после его продажи покупателю.

Составление соглашения

Итак, договор должен быть составлен в письменном виде. Всего надо оформить три экземпляра, которые передаются:

  • покупателю;
  • продавцу;
  • в регистрирующий орган.

Составить договор может квалифицированный юрист или риелтор. Иногда стороны самостоятельно оформляют его. Если они используют типовую форму, то должны учитывать особенности своей сделки.

Обязательно в договор включаются существенные условия, которые мы рассмотрели ранее. Также в соглашении отражаются следующие положения:

  • порядок расчетов;
  • порядок передачи недвижимого имущества;
  • обязательства сторон;
  • ответственность продавца и покупателя;
  • заключительные положения.

Порядок регистрации в Росреестре

Порядок регистрации прав в Росреестре закреплен в ФЗ № 122 1997 года. В соответствии со ст. 13 данного ФЗ данный процесс выглядит следующим образом:

  • предоставление документов в Росреестр;
  • проверка документации на соответствие требования законодательства РФ;
  • внесение записи в ЕГРП при положительном решении вопроса;
  • выдача свидетельства о праве собственности и иной документации.

Инициатива проведения данной процедуры может исходить от лица приобретающего права или от правообладателя. Регистрации производится в течение 10 рабочих дней с момента приема документов и заявления.

Для проведения процедуры заявители должны представить необходимые документы:

  • заявление;
  • квитанция о внесении средств в уплату государственной пошлины;
  • документы, доказывающие право собственности продавца;
  • план жилого помещения, представленный органом по учету объектов недвижимости;
  • справка о лицах, которые могут пользоваться жилым помещением.

После проведения правовой экспертизы этих данных будет принято решение о регистрации перехода прав либо об отказе в осуществлении этих действий.

Отрицательный вердикт может быть вынесен в следующих случаях (ст. 20 ФЗ №122):

  • заявление о государственной регистрации прав представил ненадлежащий заявитель;
  • документы не соответствуют требованиям законодательства РФ;
  • заявитель представил неполный комплект сведений на регистрацию;
  • выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее;

Регистрирующий орган указывает причину принятия отрицательного вердикта в своем уведомлении.

Процедура расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам, утвержденным в гражданском законодательстве РФ.

Одна из сторон может потребовать аннулировать обязательства, если другая не исполняет свои обязанности или исполняет ненадлежащим образом.

Самыми распространенными причинам для расторжения договора являются следующие:

Покупатель Не оплачивает оговорённую стоимость за имущество
Продавец Отказывается от выселения из квартиры и снятия с регистрационного учета

Сама процедура будет отличаться в зависимости от того, успела ли пройти регистрация перехода прав.

Если необходимость расторжения соглашения возникла до нее, то стороны могут либо оформить соглашение о расторжении, либо обратится в суд.

Когда процедура регистрации уже прошла, то законодатель предусматривает возможность провести государственную регистрацию соглашения по аннулированию договора только в момент, когда договор еще функционирует.

Таким образом сделать это можно, если полное исполнение обязательств не произошло. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Образец заполнения

Мы уже упоминали о том, что договор реализации недвижимости имеет важное значение. Его будет оценивать Росреестр перед регистрацией прав.

Именно поэтому договор должен быть правильно оформлен. Только в этом случае стороны без проблем смогут пройти процедуру.

В заключение хотелось бы отметить, что договор реализации недвижимости – важный акт, который документально скрепляет факт проведения сделки.

Необходимо внимательно читать каждый его пункт, при необходимости дополнять его собственными положениями. Если ответственно подойти к процедуре оформления сделки, то можно избежать многих проблем в будущем.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Бухгалтерия Онлайн © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх