Рубрика: Особенности заключения договора купли-продажи

Особенности заключения договора купли-продажи

Сделка купли-продажи одна из самых популярных, как в гражданском обороте, так и в правоотношениях юрлиц. Важно учитывать при оформлении нюансы сделки.

Как происходит формирование договора купли-продажи? При создании договора купли-продажи, надобно учесть все вероятные юридические тонкости.

Содержание

В противном случае может существенно измениться суть сделки, а иногда и сама сделка может быть признана недействительной. В чем же нюансы формирования договора при купле-продаже?

Общие сведения ↑

Договором купли-продажи именуется договор, по условиям какого одна сторона отдает другой какую-то определенную вещь в собственность взамен на оговоренную денежную сумму.

Согласно условиям сделки у сторон сделки возникают определенные договором права и обязанности. Подобные договора представляют собой наиболее популярные обязательства в сфере предпринимательства.

Ими охвачена значимая доля товарных взаимоотношений в финансово-хозяйственной деятельности субъектов предпринимательства.

Но и в гражданском обороте такое соглашение один из главных документов, выступающих причиной передачи права собственности на имущественные ценности.

Что это такое

Договор о купле-продаже предполагает возмездную передачу владельцем права обладания на какое-либо имущество. Некоторые виды договоров неукоснительно должны проходить процедуру госрегистрации.

Для других видов достаточно обычной письменной формы. Нотариальное заверение соглашения осуществляется по желанию сторон, хотя данное действие в разы повышает гарантию юридической чистоты сделки.

Порядок создания договора о купле-продаже в целом стандартен. Некоторые отличия обусловлены видами имущества, но основная структура всегда одинакова. Бланк соглашения купли-продажи можно скачать здесь.

Документ состоит из преамбулы и основной части. Во вступительной части отражается:

  • наименование документа;
  • дата и место оформления;
  • сведения о сторонах сделки.

Основной частью описываются ключевые моменты, в частности:

  • предмет;
  • период выполнения обязательств;
  • стоимость объекта;
  • порядок расчетов и передачи предмета сделки;
  • ответственность при несоблюдении условий;
  • подписи сторон.

Все указанные аспекты в обязательном порядке должны быть отображены в договоре. Стороны могут дополнять соглашение дополнительными условиями.

Но обязательным требованием является наличие существенных условий. К таковым относятся аспекты, без согласования каких невозможно достоверно определить суть сделки.

Когда существенные моменты остались несогласованными, договор не может считаться состоявшимся. К существенным условиям абсолютно всех договоров такого вида относится предмет сделки. Он должен быть описан максимально подробно.

Из описания должно быть понятно, что именно передается в процессе сделки. Для некоторых видов соглашений существенными могут признаваться и иные параметры, например, стоимость или срок исполнения обязательств.

Разновидности соглашения

Законом различается несколько вариантов договоров относительно купли-продажи. Поможет узнать, какие бывают виды договоров купли-продажи, таблица:

Разновидность соглашения Предмет сделки Стороны-участники
Розничной купли-продажи Любой вид имущества, реализуемый собственником в рамках предпринимательства Предприниматель-продавец, покупатель с любым статусом (приобретение для личного применения)
Продажи недвижимости Объект недвижимости Юридические и физические лица
Поставки Товар, передаваемый в рамках предпринимательства Юрлица и ИП
Энергоснабжения Энергия Поставщик энергии и потребитель
Контрактации С/х продукция Производитель и сбытчик или переработчик
Продажи предприятия Предприятие Юрлица, ИП
Поставки товаров для госнужд Товары для госнужд Государство в лице определенных органов и предприниматель

Какие должны быть признаки

Основными признаками такого договора является:

  • двусторонность;
  • возмездность;
  • консенсуальность.

Все условия договора можно распределить на обычные, существенные, случайные. Отсутствие существенных условий становится причиной признания договора незаключенным.

К существенным условиям подобных договоров любого типа относится только предмет сделки.

Из содержательной части должно быть понятно название передаваемого имущества и его количество. Отдельно может оговариваться качество предмета и прочие нюансы.

Для некоторых видов договоров существенным условием (по какому стороны должны прийти к соглашению) могут являться и иные моменты, например, определение срока исполнения обязательств для договора поставки.

Дополнительные условия согласования не требуют. К ним относятся:

  • ассортимент;
  • срок действия;
  • приложения;
  • комплектность;
  • качество;
  • гарантия;
  • упаковка и т.д.

Случайными условиями называются те условия, какие стороны включают в договор по своему усмотрению.

Кто может быть субъектом

Стороны сделки при купле-продаже это продавец с покупателем. Продавцом может быть лишь лицо, располагающее правом собственности на товар. Любой из сторон может быть физическое или юридическое лицо, ООО, ИП или государство, то есть любой субъект права.

Участие в определенных договорах ограничено самой сущностью договора. К примеру, продавцом по договору поставки может являться только субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность.

Ограниченные дееспособно лица вправе заключать договора купли-продажи лишь при участии попечителя. Не могут являться самостоятельным субъектом договора несовершеннолетние лица.

Действующая нормативная база

Общим условиям договоров о купле-продаже посвящена ст.454 ГК РФ. В ней раскрывается понятие, согласно которому договором купли-продажи оформляется передача вещи в собственность от продавца к покупателю.

Что касается специфических условий, то они определяются иными нормативами в зависимости от вида договора. Для договора купли-продажи характерна письменная форма, она бывает простой либо нотариальной, что в некоторых случаях обязательно.

Устная форма договора приемлема лишь в исключительных ситуациях, например, при розничной купле-продаже.

Кроме того в устной форме договор может заключаться между физическими лицами, если сумма договора не превышает МРОТ в десять раз, например, при продаже недорогого телефона.

Для юрлиц обязателен письменный формат документа (ст.159161 ГК РФ).

Специфика формирования данного соглашения ↑

Любое соглашение должно включать в себя определенные обязательные пункты. Для договора купли-продажи таковыми являются:

  • подробное описание объекта сделки;
  • форма собственности;
  • реквизиты правоустанавливающих документов;
  • права третьих лиц на право пользовании имуществом в течение определенного срока (при наличии таковых);
  • стоимость предмета сделки.

Особого внимания заслуживает последний пункт. Порой стороны указывают меньшую сторону, например, в сделках с недвижимостью, чтобы уменьшить сумму подоходного налога.

Нужно учитывать, что договор может быть расторгнут. В этом случае покупатель может вернуть только сумму, указанную в договоре, да и продавец не вправе требовать большую сумму.

Еще один важный момент – отсутствие обременения на предмет сделки. Неприемлемо наличие залога или ареста.

Продавец обязан обеспечить отсутствие притязаний третьих лиц. Иначе появление другого собственника может привести к признанию договора недействительным.

Данный аспект необходимо проверять еще на этапе согласования условий договора. Также необходимо учитывать нюансы, характерные для отдельных видов сделок в зависимости от предмета договора.

Если с ипотекой

Приобретение недвижимости в ипотеку предполагает использование кредитных средств. Поэтому договор продажи объекта в ипотеку существенно отличается от обычного договора.

Основная структура договора сохраняется, просто отдельные условия оговариваются более детально. Так подробно расписывается порядок расчетов.

В частности указывается, что недвижимость приобретается в ипотеку. Указывается:

  • полная стоимость объекта;
  • сумма, выплачиваемая из личных средств покупателя;
  • сумма кредитных средств;
  • порядок передачи денег (аккредитив, банковская ячейка или иное);
  • срок перечисления средств в полном объеме;
  • порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи после перечисления полной стоимости продавцу);
  • дополнительные условия (кто несет расходы по сделке, ответственность за нарушение условий, порядок разрешения споров и т.д.).

Важно знать, что в отличие от иных договор купли-продажи недвижимого имущества, договор ипотеки подлежит обязательной госрегистрации.

В качестве образца договор купли-продажи квартиры по ипотеке:

В зависимости от объекта

Предметом купли-продажи может являться любое имущество, не запрещенное гражданского оборота. Чаще всего предметом сделки выступают вещи, но может таковым являться любое движимое и недвижимое имущество.

Единственное исключение в перечне возможных товаров являются деньги. Важным условием считается наличие у продавца права собственности на предмет договора.

Если имеются иные собственники, то для продажи необходимо согласие, оформленное нотариально. Важно, что отдельные договоры требуют обязательной регистрации. Для других достаточно регистрации права собственности.

Так, например, сколько можно ездить по договору купли-продажи авто? На законных основаниях в течение десяти дней, далее отсутствие права собственности приравнивается к управлению незарегистрированным ТС.

Предмет сделки должен подробно описываться, в самом договоре или приложении (спецификация товара). Дополнительно договор может содержать ссылки на качество, стандарт или обычные требования к подобным товарам.

В отдельных случаях к договору может прилагаться образец передаваемого товара. К примеру, при продаже зерна прилагается некоторое его количество для оценки качества.

В зависимости от объекта договора оговариваются действия сторон, если предмет сделки не соответствует требованиям. Например, проект договора может предусматривать:

  • снижение цены;
  • возврат вещи и покупной стоимости;
  • возмещение недостатков предмета и компенсация понесенных убытков;
  • замена вещи.

Предприятие

Согласно ст.132 ГК предприятием признается имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Предприятие может становиться предметом любой сделки, предполагающей изменение вещных прав, в том числе и купли-продажи.

При продаже продавец обязуется передать покупателю предприятие в целом, исключая не передаваемые права и обязанности (п.1 ст.559 ГК).

Так право ведения деятельности, полученное на основании лицензии, передаче не подлежит, если это не установлено иными нормативами (п.3 ст.559 ГК).

К существенным условиям данного вида договора относится предмет и цена. Предмет договора, то есть предприятие, включает в себя:

  • недвижимое имущество (здания, земельные участки, сооружения);
  • движимое имущество (оборудование, инвентарь, сырье);
  • долги;
  • права требования;
  • иные исключительные права.

Состав предприятия и стоимость его устанавливаются на основе полной инвентаризации. Важно учитывать права кредиторов, которые должны быть уведомлены о продаже письменно (ст.562 ГК).

При отсутствии письменного согласия на продажу кредитор вправе в течение трех месяцев потребовать досрочного выполнения обязательств продавцом или признания договора о продаже недействительным.

При не уведомлении кредитора о продаже, таковой в течение года может заявить исковое требование о возмещении. При этом покупатель и продавец несут солидарную ответственность.

Предприятие передается покупателю по передаточному акту. Как только акт подписан, предприятие считается переданным и риск повреждения или гибели имущества переходит на покупателя (ст.563 ГК).

Договор обязательно регистрируется государственными органами. Несоблюдение установленной формы влечет за собой признание недействительности документа.

Собака

При покупке породистого щенка важно знать, какие условия необходимо включить в договор купли-продажи. К значимым относятся такие моменты как:

  • стороны соглашения;
  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

Из текста договора должно быть понятно, о каком именно щенке идет речь. Указывается:

Порода собаки Наличие родословной
Клеймо и серийный номер При наличии
Состояние здоровья Даты прививок и подобное
Номер паспорта и чипа Выдают некоторые клубы
Приметы щенка Можно указать в передаточном акте

Перечень прав и обязанностей определяется сторонами. Например. Покупатель обязуется следить за правильным развитием щенка. Продавец подтверждает, что в будущем у собаки не проявятся видимые дефекты.

Установление ответственности необходимо на случай, когда приобретенный щенок не оправдал ожиданий. Например, подросшая собака не соответствует признакам породы в полном объеме.

Может предусматриваться частичный или полный возврат стоимости. Обязательно нужно указывать полную стоимость щенка и условия оплаты. В спорных ситуациях значение имеет только цена, прописанная в договоре.

Стороны соглашения должны идентифицироваться максимально подробно. По такой же схеме составляются договора о продаже лошади, котенка и иного породистого животного. Как образец договор купли-продажи щенка.

Комната

Комната может продаваться целиком или частично, в таком случае в договоре подробно оговаривается размер передаваемой доли. Обязательно в содержании договора приводятся данные правоустанавливающего документа.

Отдельно в договоре оговаривается цена комнаты. Оговаривается она по соглашению сторон и может отличаться от оценки БТИ. Что касается технических характеристик объекта, то они должны совпадать с данными техпаспорта.

Комната передается по акту и после его подписания предъявление претензий о состоянии квартиры невозможно. Непременно в договоре указывается список лиц, которые помимо продавца зарегистрированы в комнате. Как образец договор купли-продажи комнаты.

Трактор

Оформление договора купли-продажи трактора отличается от продажи иного ТС (автомобиля, катера и т.д.). Прежде всего, трактор относится к специализированной спецтехнике и подлежит обязательному занесению в реестр Гостехнадзора.

Особое внимание при покупке трактора уделяется его техническим характеристикам и уровню износа. Состояние трактора должно детально описываться в договоре. Целесообразно составление акта технического состояния.

Договор продажи спецтехники между физическими лицами или юрлицами составляется в простой письменной форме в трех экземплярах – для продавца, покупателя и Гостехнадзора.

Для юрлица также обязательно указание точных реквизитов и обоснования права собственности. В течение пяти дней после подписания договора необходимо зарегистрировать трактор в региональных органах Гостехнадзора. В качестве примера договор купли-продажи трактора.

Залогового имущества

Продажа залогового имущества может иметь различные варианты. Чаще всего заложенное имущество продается посредством выкупа, то есть со снятием залога – покупатель погашает задолженность перед залогодержателем и одновременно получает от продавца имущество.

Договор продажи залогового имущества оформляется по обычной схеме. Стороны оформляют договор, после чего покупатель гасит долг продавца и получает предмет договора.

Залогодержатель может неохотно соглашаться на сделку, но отказ не правомерен, поскольку такая сделка закону не противоречит. Важным нюансом является оплата залога от имени покупателя, иначе продавец может оспорить оплату по договору.

Сельскохозяйственной техники

Договор купли-продажи сельскохозяйственной техники должен включать в себя:

  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • точное наименование техники, отличительные характеристики (номер двигателя, цвет и т.д.);
  • сведения паспорта ТС;
  • порядок и срок оплаты;
  • ответственность сторон;
  • отсутствие обременений;
  • порядок разрешения споров.

Обязательно при покупке с/х техники составляется передаточный акт. В нем отображаются недостатки, степень износа и прочие нюансы.

Составление акта выгодно и продавцу, впоследствии покупатель не сможет заявить, что получил технику не в надлежащем виде.

Все детали будут зафиксированы актом. В качестве примера типовой бланк и образец договора купли-продажи техники можно скачать здесь.

С обременением

Закон не запрещает проводить сделки купли-продажи относительно имущества с обременением (ст.460 ГК) и в целом для покупателя это безопасно, если продавец предупредит о наличии обременения и своевременно сделает все для его снятия.

Но на практике наличие обременения может стать причиной длительных тяжб. К примеру, недвижимость с обременением не получится продать или подарить.

Во избежание неприятных последствий следует заранее проверить наличие обременений и оговорить ответственность продавца, если обременение не будет снято.

Узнать о наличии обременений можно посредством обращения в Росреестр и получения выписки из ЕГРН.

На какой стадии возможен отказ от сделки

В случае расторжения договора купли-продажи прекращаются обязательства сторон на будущее время. Значит расторгнуть можно лишь действующий договор.

При этом уже исполненное по договору возврату не подлежит, если это прямо не предусмотрено условиями соглашения. Расторжение возможно, когда договор еще действует и является действительным.

Осуществляться расторжение может по обоюдному согласию либо по воле одной из сторон. Если стороны совместно расторгают договор, то они составляют дополнительное соглашение о расторжении договора.

Когда расторгнуть договор желает одна из сторон при нежелании иной стороны, расторжение происходит в судебном порядке при наличии веских оснований.

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным ↑

Любые нарушения законодательства при заключении договора купли-продажи могут становиться основанием для признания его недействительности.

Например, в документе могут отсутствовать существенные условия, или стороны не достигнут согласия по таковым. Признание договора недействительным констатирует факт, что фактически договора и не было. Что по этому поводу свидетельствует судебная практика?

Обзор судебной практики свидетельствует о то, что признать договор недействительным достаточно сложно. Прежде всего, истец должен самостоятельно доказать, почему следует считать договор незаключенным.

Если причиной является ненадлежащее качество или несоответствие предмета сделки заявленным условиям может потребоваться экспертное заключение.

Также следует учитывать сроки давности. Если сделка купли-продажи относится к оспоримым, то иск можно подать в течение года после подписания договора.

Если договор может признаваться незаключенным вследствие ничтожности, подача иска возможна в течение трех лет после заключения договора или от момента, когда стало известно о недействительности сделки. Пропущенный срок может восстанавливаться при подаче ходатайства в суд.

В соответствии с имеющейся судебной практикой основное последствие признания недействительности договора это возврат к первоначальному состоянию. То есть полученные по договору деньги и имущество возвращаются своим первоначальным владельцам.

Таким образом, общая схема составления договоров купли-продажи одинакова. Однако каждый вид имущества может обладать определенными особенностями, какие надлежит учитывать при продаже.

Если какие-то аспекты не учитываются сторонами в силу недостаточного знания законодательства от ответственности и последствий это никак не избавляет.

Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи

В статье будет идти речь об ответственности участников сделки купли-продажи. Какова суть ответственности, какие существуют нюансы сделки, что делать в случае подделки документа – далее. Следуя законодательству, условия сделки должны выполняться в полной мере. Их нарушение перечит закону и является его...

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах. Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка...

Составление договора купли-продажи товара

Законодательство Российской Федерации прямо устанавливает определенные правила реализации некоторых видов оптовых товаров. Для их продажи требуется формировать множество различных документов. В первую очередь это касается недвижимости, некоторых других разновидностей имущества. Договор купли-продажи позволяет...

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи в 2017 году

Ведение коммерческой деятельности обычно подразумевает составления специальных договоров купли-продажи. Такие документы позволяют одновременно решить разные поставленные перед предпринимателями задачи. Договор купли-продажи не имеет унифицированной стандартной формы. Но при этом существуют определенные пункты,...

Порядок заключения договора купли-продажи квартиры по доверенности

Не всегда собственник квартиры может самостоятельно заняться продажей квартиры. Порой недостаточно времени либо знаний. И сделка доверяется иному лицу. Как заключается договор купли-продажи квартиры по доверенности? Случается, что продавец недвижимости или покупатель не могут самостоятельно участвовать в сделке...

Как выглядит образец договора купли-продажи векселя

Одним из удостоверяющих имущественные права документов является вексель. При его передаче используется специальный договор. Формируется он с учетом некоторых нюансов. Что такое договор, заключаемый при купле-продаже векселя? Как значимые объекты права ценные бумаги подлежат строгому учету и детальному...

Особенности договора купли-продажи акций в 2017 году

Процесс покупки акций или же их продажи обязательно должен оформляться документально. Именно с этой целью составляется специальный договор купли-продажи. Данный документ имеет стандартную форму. При этом унифицированной, установленной на законодательном уровне нормы попросту не существует. Тем не менее необходимо при...

Порядок оформления договора купли-продажи в 2017 году

Покупать и продавать автомобили сегодня намного проще благодаря изменениям в российском законодательстве. Автовладельцы получили больше возможностей и теперь для оформления сделок им необязательно обращаться к нотариусам. Это сокращает расходы на проведение сделки. Но перед осуществлением сделки стоит ознакомиться со...

Каков срок действия договора купли-продажи в 2017 году

Большинство документов имеет определенный срок действия. По истечении такового применение документа становится противозаконным. Какой в 2017 году у договора купли-продажи срок действия? Правомочность применения всякого документа определяется его сроком действия. Использование по истечение положенного срока является...

Особенности договора купли-продажи с рассрочкой в 2017 году

Все товарно-денежные отношения, касающиеся действительно существенных сумм денег, лучше всего оформлять документально. Оптимальным решением является договор купли-продажи. Данный документ имеет большое количество разных нюансов. Не существует унифицированного образца, согласно шаблону которого необходимо будет...

Как оформить договор купли-продажи квартиры в 2017 году

К договору купли-продажи жилья применимы общие нормы законодательства относительно сделок с имуществом. Но некоторые нюансы характерны исключительно для недвижимости. Как в 2017 году формируется договор купли-продажи квартиры? Договорам о приобретении недвижимости принадлежит значительная часть хозяйственного оборота не...

Оформление договора купли-продажи земельного участка в 2017 году

В статье будет идти речь о соглашении купли-продажи участка земли. Что представляет собой документ, кто является сторонами договора, как правильно оформить – далее. Когда человек хочет приобрести готовый участок или пустой для постройки дачи, ему понадобится договор купли-продажи. СодержаниеОсновные моменты Форма договора...

Особенности договора купли-продажи между физическими лицами в 2017 году

Участниками договора при купле-продаже выступают продавец с покупателем. Таковыми могут становиться юридические лица и физические. Каковы в 2017 году нюансы договора о купле-продаже, подписываемого меж физлицами? Приобретению ценного имущества обыкновенно сопутствует оформление договоров. СодержаниеОсновные моменты Как...

Особенности заключения договора розничной купли-продажи в 2017 году

Процедуры купли-продажи должны обязательно соответствующим образом подтверждаться документально. В противном случае может возникнуть достаточно большое количество сложностей. Договор розничной купли-продажи имеет большое количество самых разных нюансов. Предварительное ознакомление со всеми даст возможность избежать...

Как оформляется договор купли-продажи мотоцикла в 2017 году

Договором купли-продажи определяются условия сделки и правоотношения сторон. В 2017 году порядок оформления таких соглашений упростился. Но появились и некоторые особенности. Как правильно оформлять договор при купле-продаже? Обычно при купле-продаже ценного имущества продавец по договору передает объект сделки покупателю....

Как проводится регистрация договора купли-продажи

С недавнего времени не регистрируются договора по купле-продаже. Предоставляются ли участникам сделки гарантии? Что пришло на смену обычной процедуре? Как ныне подтверждается соглашение, заключаемое при купле-продаже? Основная суть процесса приобретения имущества предполагает достижение согласования меж продавцом и...

Оформление договора купли-продажи автомобиля в 2017 году

Для продажи транспорта в 2017 году не требуется помощи нотариуса или юриста. Физические лица могут самостоятельно оформить сделку, не снимая авто с учета. Как составить договор о купле-продаже автомобиля правильно? Сделки с автотранспортом требуют особой внимательности. Малейшая ошибка может стать причиной серьезных проблем...

Особенности предварительного договора купли-продажи в 2017 году

Перед составлением основного договора купли-продажи нередко подписывают предварительное соглашение. Но какие его особенности и какие условия включить? Рассмотрим, какие правила действуют в 2017 году. СодержаниеОбщие аспекты Что такое предварительный договор купли-продажи по ГК РФ Каждый желает иметь гарантию того, что...

Порядок расторжения договора купли-продажи

Расторгая договор купли-продажи, нужно учитывать многие нюансы. По общему правилу безосновательное прекращение правоотношений по инициативе одной стороны воспрещено. Каковы особенности расторжения договора купли-продажи? Основные аспекты прекращения действия договоров, в том числе и купли-продажи, определяет ГК...

Как оформить договор купли-продажи гаража в 2017 году

При совершении сделок клиенты оформляют их документально путем подписания договора. Если объект или права на него передаются от одного человека к другому за определённую плату, то речь пойдет о купле-продаже (ст. 454 ГК РФ). Данная сделка предусматривает перевод права собственности на вещь или иной объект. При заключении...

 Рубрики
Бухгалтерия Онлайн © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх