Рубрики

Особенности предварительного договора купли-продажи в 2016 году

Перед составлением основного договора купли-продажи нередко подписывают предварительное соглашение. Но какие его особенности и какие условия включить? Рассмотрим, какие правила действуют в 2016 году.

Содержание

Каждый желает иметь гарантию того, что сделка купли-продажи не будет сорвана – не будут выставлены новые условия. Как же получить уверенность в том, что она совершится? Для этого и нужен предварительный договор.

Общие аспекты ↑

Нередко стороны, заключившие подобный договор пытаются решить спор в судебном порядке. И все потому, что не учтены важные моменты при подготовке документа.

Разберемся, в чем суть предварительного соглашения, какие условия стоит включить и как защитить свои интересы. Определим, имеет ли предварительный договор купли-продажи юридическую силу.

Основные понятия

Договором купли-продажи называют соглашение, в соответствии с которым одна сторона передает товар в собственность другой стороне.

В свою очередь вторая сторона принимает товар и платит установленную стоимость (пункт 1 ст. 454 ГК России). Это основная договорная конструкция в соответствии с п. 1 гл. 30 ГК.

Разновидности соглашения такого плана:

При наличии договора купли-продажи у сторон есть ряд прав и обязательств. Это двухстороннее соглашение.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются продавец и покупатель. Продавцами могут быть исключительно лица, что имеют права собственности на имущественный объект.

Сторонами договора могут быть:

  • физлица;
  • юрлица;
  • ИП;
  • государство (к примеру, при заключении сделки с ИП).

Но они могут участвовать в определенных видах соглашения купли-продажи с ограничениями (с учетом объема правоспособности, характера вещных прав на имущественный объект).

Государство не может быть одной из сторон договора, что ориентирован на участие ИП или физлиц. 

Дееспособные лица с ограничениями могут сами совершить мелкую бытовую сделку. Иные заключаются только при согласии попечителей.

Лица, что не достигли совершеннолетия, могут стать стороной договора имущества на деньги, что предоставлены законным представителем или с его согласия третьим лицом (абзац 1 пункта 2 ст. 26 ГК).

Сторонами соглашения могут являться и супруги, но тогда стоит знать определенные формальности, которые нужно соблюсти при продаже недвижимого имущества (пункт 3 ст. 35 СК России).

Предварительный договор составляется, чтобы отразить все моменты основного договора. Бланк такого соглашения можно скачать здесь.

Содержание в основном стандартное. Отличие только впоследствии, что наступит для каждой из сторон при не выполнении обязанностей по соглашению.

Правовое регулирование

В ст. 429 ГК говорится о сути предварительного договора купли-продажи. По такому соглашению стороны обязаны в будущем заключать договор о передаче имущественного объекта и т. д.

При этом должны соблюдаться условия, прописанные в документе. Понятие задатка рассмотрено в п. 1 ст. 380 ГК, а суть аванса – в ст. 487 ГК.

Что такое предварительный договор купли-продажи по ГК РФ ↑

Особенности договора:

Форма соглашения аналогична той Что установлена для основных договоров. Если не будут соблюдены правила о форме документа, он считается ничтожным
В документе прописывают условия, что устанавливают предмет данного соглашения А также условия основного соглашения, которое будет составляться в дальнейшем
В договоре стоит прописать сроки Когда сторонами будет составляться основное соглашение. Если такие сроки не установлены, основное соглашение составляется в течение года после подписания предварительного договора
При несоблюдении одной стороной Условия предварительного соглашения будут применяться нормы, прописанные в п. 4 ст. 445 ГК

Квартиры с задатком (авансом)

Авансом называют денежную сумму, что уплачивает сторона, имеющая обязательства по денежным платежам. Стоит учесть, что при расторжении соглашении аванс должен быть возвращен.

При неисполнении обязанностей, прописанных в договоре, обе стороны несут ответственность. Предварительный договор о задатке – более надежный способ выполнения оговоренных условий.

В соответствии со ст. 429 ГК по предварительным соглашениям стороны должны в будущем заключить основной договор с учетом оговоренных условий.

При уклонении от заключения основного соглашения сторона будет нести ответственность по п. 4 ст. 445 ГК. Зачастую сторонами до совершения сделки оформляется передача задатка.

Но при наличии расписки не возникает обязательства по продаже объекта именно данному покупателю и по оговоренной стоимости.

В данной ситуации целесообразнее заключить предварительный договор о покупке-продаже. Так не возникнет риск того, что сделка будет сорвана.

В договоре должны прописываться такие моменты:

  • дата, место составления, реквизиты сторон;
  • предмет соглашения;
  • цель составления документа;
  • стоимость объекта;
  • уточняется о передаче задатка (и его размере);
  • срок, в течение которого должна совершаться сделка;
  • подписи каждой стороны.

Дополнительные условия, которые могут вноситься:

  • штрафы в случае несоблюдения условий;
  • примечания о передаче объекта без долга;
  • иное.

Обязательно наличие таких документов при подписании предварительного соглашения:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о регистрации (при продаже недвижимости).

Важно отличать понятия аванс и задаток. При не состоявшейся сделке аванс возвращается покупателю в том же размере.

При передаче задатка в случае срыва сделки продавцом сумма возвращается в двойном размере, покупателем – сумма вовсе не возвращается.

Бланк предварительного договора купли-продажи может выглядеть так:

Если по ипотеке

Ипотека в переводе с греческого означает залог. Это приобретение недвижимого имущества, когда привлекаются заемные денежные средства в обмен на залог покупаемого или иного имущественного объекта.

Стороны сделки – продавец, покупатель и банк-кредитор. При заключении двустороннего договора проблемы возникают редко. Сложности вас могут ожидать относительно возникновения и регистрации права собственности на имущество.

Именно поэтому нужно заключить предварительный договор, который представляет собой промежуточное связующее звено между остальными соглашениями.

Такой договор не обязателен. Но как показывает практика, он нередко составляется. Это гарантия:

Для банковского учреждения В том, что кредит будет тратиться на конкретную цель
Для продавцов Что будут получены деньги за недвижимость

После заключения предварительного договора недвижимость страхуется. Иначе получить ипотечный кредит не получится. Затем оформляют кредитное соглашение и составляется закладная.

При регистрации объекта на имущество будет наложено обременение, при котором возникают ограничения на ряд действия – продажу, дарение, сдачу в аренду объекта.

Предварительное соглашение само по себе не имеет юридической силы. В соответствии с ним не возникают права относительно имущества. Он нужен лишь для того, чтобы обязать стороны соблюсти достигнутые договоренности.

Готового бизнеса

В предварительном договоре купли-продажи бизнеса должны содержаться правила, в соответствии с которыми стороны будут действовать в дальнейшем. Его составляют, когда обе стороны приняли решение о совершении сделки.

Затем покупателем проверяется сам бизнес и принимается итоговое решение (а при наличии такого соглашения на это у покупателя будет время).

В том случае, если при проверке будет обнаружено ряд проблем, о которых покупатель не был уведомлен, тогда заплатит продавец.

При отказе покупателя от совершения сделки без основательной причины придется заплатить неустойку продавцу. Законодательно такие отношения сторон не регулируются.

Именно поэтому стоит как можно полнее их отразить в предварительном договоре. В документе нужно указать:

Точку выхода из договора без наложения санкции Прописывают, какие огрехи недопустимы со стороны каждого участника и влекут за собой ответственность. Перечень отраженных моментов будет исчерпывающим. Поэтому будьте внимательны, чтобы ничего не упустить
Условия Когда цена может быть снижена. Например, при проблемном бухучете, неполадках процесса
Срок В течение которого должны быть выполнены обязательства. Рассматривается срок проверки

Учтите, что указание всех моментов не значит, что возникают гарантии. Весомым соглашение становится при отражении санкций к нарушителю. Это может быть штраф, неустойка. Без таких пунктов предварительный договор считается «мертвым».

Автомобиля

Предварительное соглашение купли-продажи авто не должно проходить государственную регистрацию. В законодательстве не установлено требований к форме договора.

Условия, которые стоит включить:

Данные сторон Если это юрлицо, тогда нужно указать его название и документ, на основании которого действует представитель. Если физлицо – ФИО, дату рождения, сведения из удостоверения
Сроки подписания основного соглашения Прописывают конкретную дату или указывают конкретное событие
Сведения об автомобиле Здесь стоит расписывать информацию подробно, чтобы можно было авто идентифицировать
Стоимость Это основное условие, которое даст гарантию того, что продавцом не будет повышена стоимость в дальнейшем (к примеру, при росте курса валюты)
Способы оплаты Частями или полностью
Ответственность в случае несоблюдения условий Цитировать ГК не обязательно. Можно прописать, что виновная сторона будет уплачивать штраф
Правила, в соответствии с которыми будут решаться споры -
Подпись каждой стороны -

Предварительные договора о покупке авто часто составляются с салонами.

В таком соглашении прописывается условие о внесении предоплаты, которая является гарантией того, что покупатель заберет авто, и что салон придержит машину для конкретного клиента.

Если машина покупается в салоне, вы можете обезопасить себя таким образом:

Укажите конкретные сроки поставки авто (на случай задержки партии дилером) При просрочке может быть взыскан штраф
Если авто будет поставлено не в соответствии с указанными характеристиками Подготовьте акт, который должны подписать обе стороны. С таким документом можно вернуть авто и требовать возврата залога или замены машины
Пропишите стоимость товара в рублях Так как курс валюты не стабилен и могут в связи с этим возникнуть неприятности

Расторжение при сделке по недвижимости

При согласии обеих сторон предварительный договор купли-продажи нежилого помещения или жилого объекта может быть расторгнут.

Но в таком случае виновник обязан уплатить компенсацию за понесенные другой стороной затраты. Покупатели вправе отказываться от покупки объекта, если продавцы нарушают требования предварительного соглашения.

Покупатель вправе отказаться от совершения сделки в одностороннем порядке, когда:

Выясняется, что недвижимый объект находится в аварийном состоянии Жилищные условия ухудшены после подписания документа. Но тогда придется доказывать свою правоту
Продавец выставляет высокую стоимость На объект или выставлено требование дополнительных издержек, о чем не было сказано в предварительном соглашении
Не выполнены иные условия Прописанные в документе

При умышленном и безосновательном уклонении от сделки вы вправе подать в суд, который в свою очередь обяжет вторую сторону заключать договор.

В ином случае виновника срыва сделок будет принуждено к компенсации материальных убытков и морального вреда.

Итак, предварительные договора купли-продажи – это возможность получить определенные гарантии для каждой стороны в случае срыва сделки.

Они не имеют юридической силы, но вы вправе включить в документ пункты, которые будут защищать ваши интересы и накажут нарушителя условий.

К тому же, при наличии такого договора сделка будет проведена с большей вероятностью. Именно поэтому на практике такие соглашения составляются все чаще.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Бухгалтерия Онлайн © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх