Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры в 2020 году

Учитывая актуальность этого вопроса, возникает необходимость рассмотреть более детально механизм, связанный с получением льготы, включая порядок и способ исчисления налогового удержания при покупке жилья.

Содержание

• Общие сведения
• Как определяется максимальная сумма
• Сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры

Общие сведения ↑

На основании Налогового кодекса граждане, которые по закону обязаны уплачивать налоги, являются налогоплательщиками (ст.19 НК РФ).

Чтобы облегчить тяжесть налогового бремени, законодатель установил ряд налоговых льгот, в том числе, предоставил право на использование вычета (ст.220 НК РФ).

Если говорить об объекте недвижимости, то размер налоговой преференции обычно приравнивается к сумме фактически понесенных расходов на его покупку, однако, ограничен лимитом в 2 млн. руб.

Как следствие при расчете суммы расходов налоговый вычет уменьшает нало́говую базу и позволяет налогоплательщикам уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.

При этом имущественный вычет является самым выгодным для физических лиц, потому как распространяется не только на покупку квартиры, но и позволяет компенсировать уплаченные проценты по ипотечному кредиту в размере до 3 млн. руб.

Порядок использования налоговой льготы установлен НК РФ. Также нужно обратить внимание на возможность перенесения суммы неиспользованного вычета на будущий период.

Теперь налогоплательщикам не нужно беспокоиться о возможной потере налоговой льготы. Дополучить разницу удержания можно на повторной покупке дома или квартиры.

В то же время применить налоговое удержание могут только те граждане, которые имеют доходы, облагаемые НДФЛ (ст.224 НК РФ).

Базовый пакет документов для получения вычета включает:

1. Свидетельство о праве собственности.
2. Договор купли-продажи.
3. Акт приема-передачи.
4. Налоговую декларацию.

Кто имеет право

На получение налоговых льгот могут рассчитывать:

• резиденты РФ;
• пенсионеры;
• несовершеннолетние дети.

Налоговыми резидентами признаются лица, которые находятся на территории страны более 183 дней подряд. При этом исчисление сроков происходит в течение одного календарного года.

В то же время право на применение налогового удержания возникает у резидентов на общих основаниях. Такие же требования установлены в отношении пенсионеров.

Однако ситуация с несовершеннолетними детьми была длительное время неоднозначной. После неоднократных судебных споров по этому вопросу, проблему разрешил Конституционный суд РФ.

Согласно с его разъяснениями принципы правового государства предполагают равенство всех граждан перед законом. Позже аналогичное мнение высказало Министерство финансов в письме от 15.12.2010 № 03-04-05/7-729.

Более детально с указанной правовой позицией можно ознакомиться в определении Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П.

Таким образом, судебный орган устранил существующие законодательные пробелы и уравнял положение несовершеннолетних налогоплательщиков.

В свою очередь, Минфин утверждает, что за детьми сохраняется право на получение вычета в будущем, даже если мать увеличит размер удержания за счет доли ребенка (письмо Минфина от 10.04.2013 № 03-04-05/5-362).

Как бы там ни было, возврат уплаченного налога за несовершеннолетних детей получают их законные представители (ст.27 НК РФ).

Классификация вычетов

Законодательство РФ выделяет 4 вида налоговых льгот:

• Стандартные вычеты (ст.218 НК РФ);
• Социальные удержания (ст.219 НК РФ);
• Имущественные вычеты (ст.220 НК РФ);
• Профессиональные удержания (ст.221 НК РФ).

Что касается перечня доходов, по которым налоговые вычеты не выплачиваются, то их можно увидеть на схеме:

Нормативная база

Основным нормативным актом, регулирующим вопрос о применении налогового удержания, в том числе по НДС является Налоговый кодекс.

Как определяется максимальная сумма ↑

Предельная сумма налогового вычета зависит от размера, фактически уплаченного налога. Другими словами, физическое лицо не может получить налоговую льготу в размере, который превышает уплаченный НДФЛ.

Пример. Допустим, общий годовой доход налогоплательщика составляет:

360 (30×12) тыс. руб.

Сумма НДФЛ в этом случае равна:

46,8 (360×13%) тыс. руб.

Таким образом, гражданин в следующем налоговом периоде может рассчитывать на возврат фактически уплаченной суммы налога.

В то же время максимальная сумма вычета при покупке жилья составляет:

260 (2000000×13%) тыс. руб.

Поэтому, чтобы получить общую сумму налогового удержания, налогоплательщику понадобится 5 лет и 7 мес.

Сколько раз предоставляется

Начиная с 01.01.2014 использование вычета на покупку квартиры не ограничено определенным количеством раз (ст.220 НК РФ).

Другими словами, если максимальное налоговое удержание не было использовано при покупке недвижимости, то дополучить разницу можно на повторной покупке квартиры.

Налоговая преференция больше не привязана к объекту недвижимости, а относится непосредственно к получателю льготы.

Что в основе?

Анализ законодательства показывает, что по сути налоговый вычет направлен на стимулирование граждан к официальному трудоустройству по трудовому соглашению или договору гражданско-правового характера.

Тогда как смысл самой льготы состоит в частичной компенсации потраченных средств на приобретение жилья.

Таким образом, происходит решение нескольких проблем, сокращается безработица и происходит наполнение бюджета. Кроме того, недвижимость становится более доступной для трудоспособного населения.

Расчет по какой формуле?

Для определения суммы удержания, налогоплательщику нужно сравнить следующие суммы:

1. Налогооблагаемый доход за налоговый период, в отношении которого планируется использовать вычет.
2. Документально подтвержденные издержки, связанные с покупкой квартиры.
3. Установленный законом размер льготы.

При расчете НДФЛ можно придерживаться следующей формулы:
Где, Сн – стоимость недвижимости,

Сну – сумма налогового удержания, 13% — ставка НДФЛ.

Таким образом, при использовании вычета:

Сумма налога = (стоимость недвижимости — 2 млн. руб.) × 13%.

При покупке квартиры в кредит по ипотечному договору, налогоплательщик дополнительно может рассчитывать на получение вычета в отношении суммы уплаченных процентов.

Их размер в каждом случае рассчитывается отдельно, однако, ограничен лимитом в 3 млн. руб. Это значит, что максимальный размер налоговой льготы для заемщика может составить 390 тыс. руб.

При этом, если вычет по квартире можно получить единовременно, то возврат уплаченных процентов происходит по мере погашения кредита.

Кроме того, в обязанности налогоплательщика будет входить ежегодное предоставление в фискальный орган банковских документов, которые подтверждают уплаченные проценты. Что касается оформления льготы на неуплаченные проценты, то закон исключает такую возможность.

Стоит отметить, что если в процессе погашения кредита заемщик произведет перекредитование, тогда в этом случае он теряет право на получение вычета. Это объясняется заменой целевого назначения полученных средств.

Примеры

Чтобы было понятнее, как именно происходит исчисление налоговой льготы по квартире, нужно рассмотреть конкретный пример. Допустим, налогоплательщик приобрел квартиру по ипотечной программе.

Общая стоимость объекта недвижимости — 7 млн. руб. При этом с доходов от продажи имущества заемщику удалось внести авансовый платеж в размере 2,5 млн. руб. Кредит был взят на 10 лет под 12% годовых.

Вид платежа по займу дифференцированный. В итоге переплата по процентам составит 2 722 500 руб. Предельный размер вычета достигает 5 млн. руб. (2 млн. стоимость недвижимости и 3 млн. проценты по ипотеке).

Исходя из этого, заемщик может получить налоговый вычет в размере:

260 тыс. руб. на покупку жилья	2000000×13%
353925 руб. на оплату процентов	2722500×13%

Общий размер вычета составляет:

613925 (260000+353925) тыс. руб.

На детей (ребенка)

Механизм расчета налогового удержания единый для всех налогоплательщиков. Как правило, разница может состоять только в необходимости предоставить дополнительные документы на ребенка.

В то же время, если раньше налоговая преференция была привязана к объекту недвижимости, то сегодня законодатель закрепил ее за получателем льготы.

Как следствие покупка квартиры на нескольких человек одновременно, подразумевает возможность использования вычета каждым из совладельцев.

Другими словами, если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, то он также может рассчитывать на получение льготы в лице своих законных представителей, соответственно своей части (см. подзаголовок «Кто имеет право»).

Пример. Допустим, налогоплательщик купил квартиру стоимостью — 5 млн. руб. Объект недвижимости был оформлен на двух совладельцев, один из которых ребенок.

Максимальный размер вычета в этом случае достигает 2 млн. руб. (1 млн. руб. на каждого совладельца). В результате покупатели могут получить удержание в размере:

130 тыс. руб. на первого совладельца	1000000×13%
130 тыс. руб. на второго совладельца	1000000×13%

Общий размер налоговой льготы составляет 260 (130+130) тыс. руб. При этом если же имущество было оформлено только на ребенка, то мать может получить вычет вместо него.

Если рассматривать вопрос о получении стандартного вычета (ст.218 НК РФ), то в этом случае его размер зависит от количества детей в семье.

Получить удержание этой категории можно по месту работы одного из родителей или в органе ФНС. По общим правилам налоговое удержание выплачивается на основании заявления заинтересованного лица.

Кроме того, налогоплательщик должен представить следующие документы:

• свидетельство о заключении брака;
• документ о рождении ребенка.

Стоит отметить, что стандартный вычет может быть выдан в двойном размере на ребенка единственному родителю.

На лечение

Вычет за лечение относится к категории социальных льгот (ст.219 НК РФ). Размер налоговой преференции также зависит от фактически понесенных расходов со стороны налогоплательщика, однако, ограничен лимитом в 100 тыс. руб.

Перечень лекарств, которые подпадают под льготный режим налогообложения, установлен постановлением Правительства от 19.03.2011 №201.

Получить налоговое удержание можно при наличии следующих документов:

1. Заявления о предоставлении вычета на лечение.
2. Справки по форме 2-НДФЛ.
3. Рецептов, страхового полиса.
4. Документа подтверждающего оплату медицинских услуг.
5. Лицензии медицинского учреждения, в котором проходило лечение.
6. Документа, подтверждающего понесенные расходы.
7. Номера счета для перевода денег.
8. Копии паспорта.

Другие

Также граждане могут получать следующие налоговые льготы:

1. Вычет за обучение в автошколе, аспирантуре или ординатуре.
2. Удержание при строительстве или покупке дома, земельного участка.
3. Преференции по роду деятельности, творческий вычет и льготы по заявлению.

Через сколько выплачивают?

Сроки выплаты налоговых льгот зависят от конкретной категории и способов получения вычета. Другими словами, если налогоплательщик купил квартиру и планирует получить удержание единовременно, то в этом случае ему необходимо обратиться в налоговую службу.

Возврат уплаченного налога происходит после подачи декларации по форме 3-НДФЛ, и проведения камеральной проверки (ст.88 НК РФ). Как следствие фактическая выплата станет возможной только с того года, что следует за отчетным периодом.

Однако если гражданин желает получать возврат налога через своего работодателя, тогда фискальный орган обязан рассмотреть заявление на протяжении 30 дней, после чего выдать налогоплательщику соответствующее уведомление.

На основании указанного документа заявитель может обратиться в бухгалтерию предприятия, и со следующего месяца его заработная плата должно увеличиться на 13% подоходного налога.

Начисление происходит до полной выплаты налоговой льготы. Если имущество приобретено в ипотеку, то в этом случае возврат уплаченных процентов происходит также по итогам отчетного периода.

Это связано с тем, что компенсация осуществляется на основании документов, подтверждающих, фактическую уплату процентов за календарный год (см. подзаголовок «Расчет по какой формуле»).

Сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры ↑

Максимальный размер налогового удержания установлен ст.220 НК РФ. Если говорить о покупке квартиры, то размер вычета приравнивается к сумме понесенных расходов, но не может быть больше 2 млн. руб.

В результате налогоплательщик может сэкономить до 260 тыс. руб. (см. подзаголовок «Общие сведения»).

Сколько ждать?

Заявление на получение налогового удержания можно подать в любое время без ограничений. Однако перерасчет налоговой суммы происходит только за три календарных года с момента покупки квартиры.

При покупке квартиры в ипотеку

Что касается вопроса о приобретении жилья в ипотеку, то здесь заемщик может компенсировать сумму понесенных расходов в размере до 2 млн. руб.

В результате экономия составляет 260 тыс. руб. (см. подзаголовок «Сколько составляет налоговый вычет…»). Кроме того, закон предусматривает возврат уплаченных процентов, но не более 3 млн. руб.

В результате экономия составляет еще 390 тыс. руб. Как следствие общая выгода может достичь 650 (260+390) тыс. руб. (см. подзаголовок «Примеры»).

Для оформления налоговой льготы необходимо представить следующие документы:

• свидетельство о госрегистрации права;
• договор купли-продажи квартиры;
• акт приема-передачи;
• документ, подтверждающий передачу денег;
• справку с места работы по форме 2-НДФЛ;
• номер счета для перечисления средств;
• копию паспорта заявителя.

При покупке имущества в ипотеку нужно дополнительно представить:

1. Кредитный договор.
2. График погашения кредита.
3. Документы, подтверждающие уплата процентов.
4. Свидетельство о регистрации брака.
5. Документ о рождении ребенка.
6. Заявление о распределении вычета между супругами.

Как быть налоговым агентам (код 319)

Как уже говорилось, налогоплательщики имеют право на применение социальных вычетов (ст.219 НК РФ).

Налоговое удержание этой категории идет под кодировкой 319 (приказ ФНС от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@). При этом налоговые агенты имеют непосредственное отношение к вопросу удержания налогов (ст.24 НК РФ).

Их основные обязанности включают:

• правильное и своевременное удержание налогов;
• уведомление фискальных органов о невозможности удержать налоги и сумме задолженности налогоплательщика;
• ведение учета начисленных и выплаченных доходов;
• предоставление органам ФНС документов, позволяющих осуществить контроль удержанных налогов;
• обеспечение сохранности вышеуказанных документов на протяжении 4 лет.

При этом налоговый агент может предоставить налогоплательщику социальное удержание в размере фактически уплаченных дополнительных страховых взносов на накопительную часть трудовой пенсии.

В этом случае он обязан отобразить эту сумму в справке по форме 2-НДФЛ по коду вычета 620.

Программа для расчета вычета

Современные электронные программы для заполнения деклараций по форме 3-НДФЛ значительно упрощают процесс подачи отчетной документации.

Кроме того, программа формирует данные для расчета стандартных налоговых вычетов (лист Ж1), которые установлены ст.218 НК РФ, а также помогает исчислять социальные и имущественные вычеты.

Функциональная часть программы включает:

• ввод входящей информации из документов налогоплательщика;
• исчисление итоговых показателей;
• арифметический контроль данных;
• проверку правильности расчетов налоговых льгот;
• проверку правильности исчисления налоговой суммы;
• создание XML-файла с ведомостями декларации;
• формирование заполненных бланков.

Бланк декларации содержит:

1. Титульный лист.
2. Разделы №1, 2, 3, 4, 5, 6.
3. Листы: А, Б, В, Г1, Г2, Г3, Д, Е, Ж1, Ж2, Ж3, З, И.

Как уже говорилось, программа обеспечивает данные для исчисления социальных налоговых вычетов (лист Ж2). Эта категория льгот предусмотрена ст.219 НК РФ.

Указанная программа является оптимальным решением для лиц, которые обязаны отчитываться перед фискальным органом не только за свои доходы, но, и отображать суммы налогов, что подлежат возврату из бюджета (ст.227 НК РФ).

Стоит также напомнить за перечень крупнейших налогоплательщиков, что определенны ст.176.1 НК РФ.

В этом случае вычетам подлежат суммы НДС, которые они могут получить ускоренным способом, т. е. сразу после подачи декларации.

Единственным условием для использования льготного режима является уплата налогов в размере, превышающем 10 млрд. руб. на протяжении 3 лет перед подачей декларации. При этом учету подлежат суммы акциза, налог на прибыль, НДПИ и НДС.

Анализ Налогового кодекса показывает, что наряду с предоставлением права на использование налоговых преференций, в частности, имущественного вычета, законодатель стимулирует граждан к официальному трудоустройству и сокращению уровня безработицы.

Что касается недвижимости, то она становится более доступной для трудоспособного населения.