Рубрики

Налог при продаже квартиры в собственности более 3 лет в 2017 году

Чтобы справиться с возникающими нюансами необходимо более детально разобраться с основными моментами, которые нужно знать каждому налогоплательщику.

Содержание

К их числу относятся текущие налоговые ставки, грядущие изменения, налоговые обременения для нерезидентов и переходный период для жителей Крыма.

Как это бывает ↑

Чтобы понимать нюансы налогообложения, нужно учитывать:

  • на каком основании взыскивается налог;
  • является ли владелец недвижимости резидентом РФ;
  • какой период времени лицо владеет недвижимым имуществом;
  • в каком году будет происходить оформление договора купли-продажи квартиры.

Законное основание

На основании Налогового кодекса все доходы граждан облагаются налогом, включая доходы при отчуждении недвижимого имущества.

Налогоплательщиками признаются такие физические лица:

  1. Налоговые резиденты России.
  2. Лица, которые получают доходы на территории РФ, но, не подпадают под определение налоговый резидент.

Независимо от периода пребывания на территории РФ налоговыми резидентами считаются:

• Военнослужащие, которые проходят службу за границей;
• Представители органов государственной власти, что находятся в командировке за пределами РФ.

Согласно ст. 11 НК РФ, физические лица – это граждане России, иностранные граждане, а также лица, не имеющие гражданства.

Что касается возрастных ограничений, то кодекс их не устанавливает. Поэтому несовершеннолетние граждане также подпадают под налогообложение при отчуждении недвижимого имущества.

Что касается доходов, полученных, от продажи недвижимости, которая находится на территории РФ, то они облагаются налогом на основании ст.209 НК РФ.

Стоит отметить, что лица, не достигшие совершеннолетия, не могут самостоятельно совершать сделки связанные с продажей недвижимости. В то же самое время они признаются плательщиками налога на общих основаниях.

Разрешение этой дилеммы происходит на основании ст.27 НК РФ, которая определяет круг законных представителей для лиц, не достигших совершеннолетия.

Сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетние лица могут осуществлять следующим образом:

  • через родителей, опекунов, усыновителей.

Как следствие на законных представителей также возлагается обязанность по уплате налога и предоставлении декларации по форме 3-НДФЛ, о чем детальнее можно узнать в письме Минфина от 03.05.2012 № 03–04–05/3–586.

Резидент-нерезидент

В свете законодательных требований у многих владельцев недвижимости, которые являются нерезидентами РФ, часто возникает вопрос, возможно ли при продаже квартиры избежать уплаты налога, размер которого составляет 30%.

Решать этот вопрос необходимо с определения того, кто именно является резидентом страны.

Поэтому резидент — это лицо, которое непрерывно проживает на территории России более 183 дней в календарном году (Письмо ФНС от 22.08.2012 № ЕД–4–3/13897).

При этом право на продолжительное проживание граждане получают только в двух случаях:

  • при наличии прописки на территории РФ;
  • если есть вид на жительство, выданный миграционной службой.

Исходя из этого, лица, не являющиеся резидентами страны, в случае продажи своей недвижимости после 01.01.2015 вынуждены будут платить налог в размере 30%.

Что касается действующих норм закона по уплате налога, то исключением из общих правил является территория Крыма и Севастополя.

В этом случае применяется «переходный период» и частично действует законодательство Украины.

Об этом более детально говориться в законе №33-3С «Об особенностях применения законодательства о налогах…».

В пункте 23 статьи 26 закона сказано, что доходы, полученные налогоплательщиками при отчуждении недвижимого имущества, облагаются пошлиной на основании ст. 172 и ст.173 НК Украины.

При этом размер уплачиваемой суммы налога определяют сами налогоплательщики до государственной регистрации права.

В связи с этим, налог при продаже квартиры находящейся в собственности более 3 лет, не уплачивается.

Однако если недвижимость прошла регистрацию менее 3-х лет назад, тогда размер пошлины может быть 5 или 17%.

Чтобы определиться с размером необходимого к уплате налога, продавцам нерезидентам страны лучше обратиться с письменным запросом в налоговые органы по месту нахождения недвижимости. При этом исключительные правила действуют до 01.01.2015 г.

Учитывая такой размер налоговой ставки для нерезидентов, целесообразно будет проводить запланированные сделки, связанные с отчуждением недвижимости на территории Крыма до указанной даты.

Описание ситуации

Как было сказано выше, все доходы граждан, включая доходы от продажи недвижимости, облагаются налогом. Обязанность по уплате НДФЛ возникает на основании НК РФ.

Налогоплательщиками являются резиденты и нерезиденты РФ. Территория Крыма подпадает под действие «переходного периода», где частично применяются нормы законодательства Украины.

Поэтому рассмотрим пример, где участвуют обе категории граждан (резидент, нерезидент).

Пример. Родители более 3-х лет имели квартиру, которая в собственности и находится в Севастополе.

После смерти отца в 2013 г., дочь, которая является гражданкой Украины, вступила в наследство на ½ часть имущества. В 2014 г., матерью и дочерью принято решение продать квартиру за 2,5 млн. руб.

На основании ст.208 НК РФ доходы, полученные резидентом при отчуждении недвижимости, которая находится в собственности до 3-х лет, облагаются налогом в размере 13%, тогда как нерезидент вынужден платить 30% (ст.224 НК РФ).

Фактически мать владеет имуществом больше указанного срока, поэтому на основании ст.217 НК РФ она не должна платить пошлину.

Что касается дочери, то здесь ситуация не так однозначна, и так, как она нерезидент, то кодекс обязывает ее уплатить налог в размере 30%.

Однако, в законе №33-3С «Об особенностях применения законодательства о налогах…» указано, что доходы, полученные налогоплательщиками от сделок с недвижимостью, облагаются налогом на основании ст. ст.172-173 НК Украины.

Поэтому если сделка произойдет до 01.01.2015 г., тогда дочь освобождается от уплаты пошлины на территории РФ.

Но как говорилось выше, чтобы окончательно определиться с размером налога, нерезидентам лучше обратиться в налоговые органы.

При этом если возникнет конфликтная ситуация, то нерезидент всегда может использовать нормы Соглашения заключенного между правительством России и правительством Украины «Об избежании двойного налогообложения доходов…».

В случае подписания договора купли-продажи в 2017 расчет должен производиться по формуле:

• (2,5 млн. руб. /2) × 30% = 375 тыс. руб.

Налог с продажи квартиры в долевой собственности более 3 лет ↑

Если в сделке участвует несколько продавцов, то в этом случае каждый из них должен уплачивать налог самостоятельно в размере 13%.

Однако если все совладельцы имеют части имущества более 3-х лет, тогда они полностью освобождаются от налогообложения, за исключением случаев, когда совладельцы не являются резидентами РФ.

В таком случае независимо от сроков владения недвижимостью, нерезидент должен уплатить пошлину в размере 30%.

Пример. Отец на протяжении 15 лет владел квартирой, которая находится в Екатеринбурге. В 2010 году отец умер, и наследство приняли два сына в разных долях.

При этом один сын жил с отцом, второй большую часть календарного года находится за пределами РФ.

Между двумя наследниками произошло распределение частей квартиры следующим образом: 1/4 и 3/4. В 2014 братьями было принято решение продать квартиру за 5 млн. руб.

На основании Налогового кодекса, совладельцы освобождаются от налогообложения при условии, что они являются резидентами РФ. Первого брата, который владеет ¾ частями квартиры, закон освобождает от уплаты налога.

Что касается другого владельца, то, освобождение от уплаты пошлины, может произойти в следующем случае:

  1. Если он военнослужащий и покидал пределы страны в связи с прохождением службы.
  2. Если он представитель органов государственной власти и отбывал в командировку за пределами РФ.

Если же собственник не соответствует этим критериям, и плюс к этому он стал нерезидентом РФ, тогда расчет должен производиться следующим образом:

(5 млн. руб. /4) × 30% = 375 тыс. руб.

Возникающие вопросы в 2017 году: ↑

Самые распространенные вопросы, связанные с налогообложением:

  • как правильно рассчитывать налог;
  • что делать, когда несколько владельцев квартиры;
  • нужно ли платить налог от продажи квартиры в собственности более 20 лет.

Как рассчитать налог, если в квартире 2 дольщика?

Разнообразие ситуаций с недвижимым имуществом, всегда требует рассмотрения конкретных примеров, чтобы лучше понимать моменты, связанные с принятием наследства.

Пример. Две сестры имеют в собственности квартиру. Первая на основании договора дарения получила ½ часть квартиры в августе 2011 г., вторая по завещанию ½ часть в 2013 г. В октябре 2014 г., было принято решение продать квартиру за 3 млн. руб.

Так как одна из сестер владеет имуществом более 3-х лет, то она освобождается от уплаты налога. Вторая сестра должна уплатить пошлину при продаже своей части имущества.

Как говорилось ранее, при отчуждении части имущества как самостоятельного объекта недвижимости, кодекс предусматривает для продавца право на получение налогового удержания.

Такое разрешение предусмотрено в Письме ФНС от 02.11.2012 N ЕД-4–3/18611 и Минфина от 20.05.2014 N 03–04–05/23772.

Размер налогового удержания составляет 1 млн. руб.

В свете разъяснений расчет должен производиться следующим образом:

(3 млн. руб. /2 – 1 млн. руб.) × 13% = 65 тыс. руб.

В то же время уменьшение стоимости имущества до 2 млн. руб. приведет к тому, что налогоплательщик, владеющий, ½ частью квартиры до 3 лет будет освобожден от налогообложения.

Если же сестра, владеющая ½ частью квартиры более 3-х лет, продаст свою часть за 2 млн. руб., а другая продаст за 1 млн. руб., тогда также не нужно уплачивать пошлину.

Нужно ли платить, если квартира находилась в собственности более 20 лет?

Естественно, уплачивать налог при отчуждении недвижимости нужно не всегда.

На основании ст.217 НК РФ происходит освобождение от уплаты пошлины, если доходы были получены резидентами от продажи имущества, которым они владеют более 3-х лет.

Но, такие преференции предусмотрены только для физических лиц. Поэтому, чтобы получить освобождение от уплаты налогов нужно быть резидентом РФ и владеть имуществом более 3 лет.

Налоговая декларация также не подается, если лицо владеет отчуждаемым имуществом более 3-х лет (Письмо ФНС от 06.04.2012 №ЕД-3–3/1166).

Но, не стоит забывать, что если гражданин РФ покинет пределы страны, и как следствие будет на ее территории менее 183 календарных дней в году, то в этом случае при продаже квартиры он может подпасть под налогообложение в размере 30% как нерезидент.

При этом для получения имущественного удержания нужно подавать декларацию в налоговые органы.

Подбивая итог налогового обзора, можно отметить, что любому налогоплательщику при осуществлении сделок с недвижимостью всегда необходимо учитывать на каком основании происходит налогообложение и является ли он резидентом РФ на момент совершения сделки.

Кроме того, сколько времени он владеет квартирой и в каком году будет оформляться договор купли-продажи.

Придерживаясь, этих простых правил, налогоплательщик сможет избежать возможных затруднений в вопросе налогообложения и экономить значительную часть средств.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Бухгалтерия Онлайн © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх